Khi nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp, ngoài yêu cầu phải đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 106 Luật Đất đai (Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Đất không có tranh chấp; Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; Trong thời hạn sử dụng đất) thì bạn cần lưu ý các trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 103 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và các trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện quy định tại Điều 104 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP như sau:
* Trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất:
- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
- Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước.
- Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó.
* Trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện:
- Hộ gia đình, cá nhân đã được Nhà nước giao đất lần đầu đối với đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất, đất ở được miễn tiền sử dụng đất mà đã chuyển nhượng và không còn đất sản xuất, không còn đất ở, nếu được Nhà nước giao đất lần thứ hai đối với đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất, đất ở được miễn tiền sử dụng đất thì không được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất trong thời hạn mười (10) năm kể từ ngày được giao đất lần thứ hai.
- Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó.
Nếu trường hợp của bạn phù hợp với các quy định nêu trên thì chủ sử dụng đất và bạn có thể làm thủ tục nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp. Nếu không đáp ứng được các điều kiện chuyển nhượng hoặc hai bên muốn chuyển mục đích sử dụng đất thì chủ sử dụng đất có thể làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất trước khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bạn. Tuy nhiên, việc chuyển mục đích sử dụng đất phải phù hợp với các căn cứ quy định tại Điều 31 Luật Đất đai:
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt;
- Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
Nếu chủ sử dụng đất xin chuyển mục đích sử dụng thuộc các trường hợp quy định tại Điều 36 Luật Đất đai thì phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền:
- Chuyển đất chuyên trồng lúa nước sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản;
- Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ sang sử dụng vào mục đích khác;
- Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
- Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
- Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
Khi chuyển mục đích sử dụng đất thì chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng; thời hạn sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại Điều 68 của Luật Đất đai.
Như vậy, chủ sử dụng đất có thể xin chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Để chắc chắn về việc chuyển mục đích sử dụng là hợp pháp thì bạn có thể căn cứ vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà cơ quan có thẩm quyền cấp cho chủ sử dụng đất sau khi đã chuyển mục đích sử dụng và tìm hiểu thêm thông tin tại cơ quan nhà đất có thẩm quyền về quản lý đất đai (địa chính xã, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất).
