1. Theo như bạn trình bày thì mảnh đất trên đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng bạn không nói rõ tên chủ sử dụng đất ghi trên giấy chứng nhận là ai.
a. Nếu như tên chủ sử dụng là ông Minh thì ông Minh có quyền và nghĩa vụ theo quy định của Luật Đất đai: “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất”. Như vậy, việc ông Minh chuyển nhượng hay tặng cho con trai ông là đúng với quy định của pháp luật.
b. Nếu như tên chủ sử dụng đất là ông bà nội của bạn thì rõ ràng ông Minh không có quyền làm thủ tục chuyển nhượng cho con trai ông. Do ông bà nội của bạn đã mất nên quyền tài sản trở thành di sản thừa kế và người được hưởng di sản là những người thừa kế của ông bà theo quy định của pháp luật (không có người hưởng thừa kế do di chúc vì ông bà không để lại di chúc). Người thừa kế theo pháp luật quy định tại Điều 676 Bộ luật Dân sự bao gồm:
- Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;
- Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;
- Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột, chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.
Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.
Bộ luật dân sự cũng quy định về người thừa kế như sau: Người thừa kế là cá nhân phải là người còn sống vào thời điểm mở thừa kế hoặc sinh ra và còn sống sau thời điểm mở thừa kế nhưng đã thành thai trước khi người để lại di sản chết. Trong trường hợp người thừa kế theo di chúc là cơ quan, tổ chức thì phải là cơ quan, tổ chức tồn tại vào thời điểm mở thừa kế. Thời điểm mở thừa kế là thời điểm người có tài sản chết. Trong trường hợp Tòa án tuyên bố một người là đã chết thì thời điểm mở thừa kế là ngày được xác định tại khoản 2 Ðiều 81 của Bộ luật dân sự.
Đối chiếu với quy định trên thì: bà nội mất năm 1982, ông nội mất năm 2005, ông Văn (chết năm 2011), ông Tiến (chết năm 2011) tức là: tại thời điểm mở thừa kế đối với di sản do ông bà nội để lại thì ông Văn và ông Tiến vẫn còn sống nên vẫn có quyền hưởng di sản thừa kế. Nhưng nếu sau khi hai ông chết, di sản mới được chia thì phần di sản hai ông được hưởng thuộc về những người thừa kế của hai ông theo quy định tại Điều 676 Bộ luật dân sự như đã nêu trên. Như vậy, những người được hưởng di sản do ông bà nội để lại sẽ là: ông Minh, ông Bộ, những người thừa kế của ông Văn, những người thừa kế của ông Tiến.
2. Sự việc bạn nêu có thể được giải quyết theo nhiều cách.
a. Các bên có thể tự thỏa thuận với nhau. Những người thừa kế có thể tiến hành các thủ tục theo quy định của pháp luật để khai nhận di sản thừa kế do ông bà nội để lại:
- Bước 1: Tiến hành khai nhận hoặc phân chia di sản thừa kế tại cơ quan công chứng.
+ Những người thừa kế phải nộp một hồ sơ yêu cầu công chứng gồm: Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch theo mẫu; Dự thảo văn bản thừa kế (nếu có); Bản sao giấy tờ tuỳ thân; Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng; Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định phải có (như giấy chứng tử của người để lại di sản; giấy khai sinh, giấy chứng nhận kết hôn chứng minh quan hệ của người thừa kế với người để lại di sản).
Sau khi kiểm tra hồ sơ thấy đầy đủ, phù hợp quy định của pháp luật, cơ quan công chứng tiến hành niêm yết công khai tại trụ sở Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn (sau đây gọi là Uỷ ban nhân dân cấp xã), nơi thường trú trước đây của người để lại di sản; trong trường hợp không có nơi thường trú, thì niêm yết tại Uỷ ban nhân dân cấp xã, nơi tạm trú có thời hạn của người đó. Nếu không xác định được cả hai nơi này, thì niêm yết tại Uỷ ban nhân dân cấp xã, nơi có bất động sản (căn hộ) của người để lại di sản. Cơ quan công chứng, chứng thực phải cử người trực tiếp niêm yết, có sự chứng kiến của đại diện Uỷ ban nhân dân cấp xã.
Nội dung niêm yết nêu rõ: họ, tên người để lại di sản; họ, tên của những người thoả thuận hoặc người khai nhận và quan hệ với người để lại di sản; danh mục di sản được thoả thuận phân chia hoặc được khai nhận; cuối bản niêm yết phải ghi rõ nếu có khiếu nại, tố cáo về việc bỏ sót người được hưởng di sản, bỏ sót di sản, di sản không thuộc quyền sở hữu, quyền sử dụng của người để lại di sản, thì khiếu nại, tố cáo đó được gửi cho cơ quan thực hiện công chứng.
Sau 30 ngày niêm yết, không có khiếu nại, tố cáo gì thì cơ quan công chứng chứng nhận văn bản thừa kế.
- Bước hai: đăng ký quyền sử dụng đất: Sau khi có văn bản công chứng việc khai nhận thừa kế, người được nhận di sản nộp một bộ hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất gồm: bản chính văn bản khai nhận thừa kế có công chứng; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; giấy tờ khác (giấy tờ tùy thân của người hưởng di sản, giấy chứng tử …).
Trong thời hạn không quá bốn (04) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, làm trích sao hồ sơ địa chính; gửi số liệu địa chính cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có); chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận; Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày nhận được thông báo nghĩa vụ tài chính, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nơi có đất có trách nhiệm thông báo cho bên nhận thừa kế thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày bên nhận thừa kế thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nơi có đất có trách nhiệm trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
b. Nếu các bên không thỏa thuận được như đã nêu trên thì có thể gửi đơn khởi kiện ra cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Trường hợp của bạn do không biết được mảnh đất trên đúng là đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chưa, nếu đã có thì giấy chứng nhận mang tên ai nên chúng tôi không tư vấn đầy đủ được. Chúng tôi đưa ra mấy khả năng dưới đây để bạn tham khảo.
- Nếu mảnh đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên ông bà nội của bạn thì hiện nay khi có tranh chấp thừa kế, thẩm quyền giải quyết là Tòa án nhân dân theo quy định tại Khoản 5 Điều 25 Bộ luật Tố tụng dân sự. Thời hiệu khởi kiện về thừa kế quy định tại Điều 645 Bộ luật Dân sự: Thời hiệu khởi kiện để người thừa kế yêu cầu chia di sản, xác nhận quyền thừa kế của mình hoặc bác bỏ quyền thừa kế của người khác là mười năm, kể từ thời điểm mở thừa kế. Thời hiệu khởi kiện để yêu cầu người thừa kế thực hiện nghĩa vụ về tài sản của người chết để lại là ba năm, kể từ thời điểm mở thừa kế.
- Nếu mảnh đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nay có tranh chấp về quyền sử dụng đất thì:
+ Trước hết các bên tiến hành hòa giải theo quy định tại Điều 135 Luật Đất đai: Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hoà giải được thì gửi đơn đến Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp.
Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn có trách nhiệm phối hợp với Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác để hoà giải tranh chấp đất đai.
Thời hạn hoà giải là ba mươi ngày làm việc, kể từ ngày Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nhận được đơn.
Kết quả hoà giải tranh chấp đất đai phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên tranh chấp và xác nhận của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất. Trường hợp kết quả hoà giải khác với hiện trạng sử dụng đất thì Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn chuyển kết quả hoà giải đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền để giải quyết theo quy định về quản lý đất đai.
+ Tranh chấp đất đai đã được hoà giải tại Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn mà một bên hoặc các bên đương sự không nhất trí thì được giải quyết như sau:
Nếu gia đình bạn có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật đất đai và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Toà án nhân dân giải quyết;
Nếu gia đình bạn không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai thì giải quyết theo quy định tại Điều 136 Luật Đất đai: Trường hợp Chủ tịch Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh giải quyết lần đầu mà một bên hoặc các bên đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương giải quyết; quyết định của Chủ tịch Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương là quyết định giải quyết cuối cùng. Trường hợp Chủ tịch Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương giải quyết lần đầu mà một bên hoặc các bên đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường; quyết định của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường là quyết định giải quyết cuối cùng.
Khoản 22 Điều 1 Luật số 65/2011/QH12 ngày 29/3/2011 sửa đổi bổ sung một số điều của Bộ luật Tố tụng dân sự quy định về thời hiệu: tranh chấp về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì không áp dụng thời hiệu khởi kiện.
Các văn bản liên quan:
Bộ luật 33/2005/QH11 Dân sự
Luật 65/2011/QH12 Sửa đổi, bổ sung một số điều của Bộ Luật Tố tụng Dân sự
Bộ luật 24/2004/QH11 Tố tụng dân sự
Luật 13/2003/QH11 Đất đai
