Làm hợp đồng đặt cọc để nhận chuyển nhượng mảnh đất nhưng bên nhận đặt cọc không phải là chủ sử dụng mảnh đất đó
Câu hỏi
Tôi và ông A có giao dịch liên quan đến một lô đất. Tôi đặt cọc cho ông A trước 20 triệu, ông A hẹn sau 45 ngày sẽ tách thửa và hoàn thành thủ tục thì tôi sẽ trả số tiền còn lại. Ông A không phải là chủ mảnh đất đó (bên trung gian). Nhưng sau 45 ngày ông A không tách được thửa đất đó và hẹn tôi liên tiếp 2 lần nữa tổng cộng từ ngày làm hợp đồng đến nay là 90 ngày. Đến lần thứ 4, ông A hẹn tiếp tôi 1 tháng nữa nhưng tôi không đồng ý và đòi lại tiền cọc 20 triệu và tiền phạt hợp đồng là 40 triệu. Ông A chỉ trả tôi số tiền 20 triệu mà không trả tiền phạt cọc. Vậy tôi có thể kiện ông A ra tòa đòi bồi thường tiền phạt cọc cho tôi được không?
Ðiều 358 Bộ luật Dân sự quy định: Ðặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự. Theo quy định này thì khó có thể nói giữa bạn và ông A đã giao kết hợp đồng đặt cọc, bởi lẽ:
(i) Mục đích của việc đặt cọc là hai bên sẽ tiến hành giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự, với trường hợp của bạn thì mục đích là: Bên nhận đặt cọc sẽ thực hiện thủ tục để chuyển nhượng cho bên đặt cọc quyền sử dụng đất;
(ii) Ông A không phải là chủ sử dụng đất nên không có quyền hứa chuyển nhượng cho bạn mảnh đất đó;
(iii) Ông A không phải là chủ sử dụng đất nên không thể thực hiện được giao dịch được đảm bảo theo hợp đồng đặt cọc, tức là không thể giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bạn.
Do vậy, nếu giữa bạn và ông A không có giao kết về hợp đồng đặt cọc thì việc bạn khởi kiện yêu cầu ông A đòi bồi thường tiền đặt cọc là thiếu cơ sở. Hơn nữa, theo như bạn nói thì ông A đã hoàn trả số tiền mà bạn giao cho ông A nên để tránh phiền phức liên quan đến việc khởi kiện (chi phí tốn kém, mất nhiều thời gian ...) thì bạn nên cùng ông A thương lượng, thỏa thuận để đưa ra hướng giải quyết tốt nhất cho cả hai bên.
