Căn cứ theo quy định của Luật kinh doanh bất đâộng sản, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP, Thông tư 16/2010/TT-BXD hướng dẫn Nghị định 71/2010/NĐ-CP về Luật nhà ở do Bộ Xây dựng ban hành quy định cụ thể như sau:

1.Việc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở thương mại của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản theo đúng quy định tại Điều 60 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP và pháp luật về kinh doanh bất động sản,

2.Chủ đầu tư có trách nhiệm gửi cho sàn giao dịch bất động sản 01 bộ hồ sơ pháp lý chứng minh nhà ở thương mại đủ điều kiện được giao dịch qua sàn bao gồm bản sao các loại giấy tờ sau đây: văn bản công nhận chủ đầu tư dự án của cơ quan có thẩm quyền; quyết định phê duyệt quy hoạch và bản vẽ quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 đã được phê duyệt hoặc bản vẽ tổng mặt bằng của dự án (đối với trường hợp không phải lập quy hoạch tỷ lệ 1/500); quyết định phê duyệt dự án; quyết định giao đất, cho thuê đất hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho cả dự án; giấy phép xây dựng đối với trường hợp nhà ở phải có giấy phép xây dựng; bản vẽ thiết kế của từng loại nhà ở được bán, cho thuê, cho thuê mua đã được phê duyệt; biên bản nghiệm thu kỹ thuật về việc đã xây dựng xong phần móng của công trình nhà ở theo quy định.

 3.Sàn giao dịch bất động chỉ được tổ chức bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở theo uỷ quyền của doanh nghiệp có nhà ở và thực hiện kinh doanh các dịch vụ bất động sản theo đúng quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản. Sàn giao dịch bất động sản có thể được chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại ủy quyền tìm kiếm đối tác góp vốn đầu tư.

Trường hợp sàn giao dịch bất động sản không phải do chủ đầu tư thành lập thì giữa chủ đầu tư và sàn giao dịch bất động sản phải thực hiện ký hợp đồng uỷ quyền bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở qua sàn; nếu sàn giao dịch bất động sản do chủ đầu tư thành lập (trực thuộc chủ đầu tư) thì chủ đầu tư ký văn bản uỷ quyền cho sàn thực hiện bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở do mình đầu tư xây dựng (văn bản này thay cho hợp đồng uỷ quyền).

Sàn giao dịch bất động sản phải niêm yết công khai tại sàn các giấy tờ sau: hợp đồng hoặc văn bản uỷ quyền bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở qua sàn; bảng giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua nhà ở thương mại có đóng dấu xác nhận của chủ đầu tư và biên bản nghiệm thu kỹ thuật đã xây dựng xong phần móng của công trình nhà ở do chủ đầu tư cung cấp; sàn giao dịch bất động sản có trách nhiệm cung cấp đầy đủ, chính xác các thông tin, hồ sơ pháp lý liên quan đến nhà ở mua bán, cho thuê, cho thuê mua cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu tham gia giao dịch tại sàn.

4. Sàn giao dịch bất động sản chỉ được tổ chức bán nhà ở trên cơ sở hợp đồng, văn bản uỷ quyền đã ký với doanh nghiệp có nhà ở và sau khi chủ đầu tư đã xây dựng xong phần móng của công trình nhà ở (theo biên bản nghiệm thu kỹ thuật) quy định tại điểm đ khoản 3 Điều 9 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP và quy định tại khoản 10 Điều 8 của Thông tư này.

5. Chỉ sau khi đã hoàn tất thủ tục mua bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản (bên mua nhà ở đã được sàn giao dịch bất động sản cấp giấy xác nhận giao dịch qua sàn theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản) và sau khi đã có văn bản thông báo cho Sở Xây dựng nơi có bất động sản biết theo quy định tại điểm e khoản 3 Điều 9 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP thì doanh nghiệp có nhà ở mới được ký hợp đồng mua bán nhà ở với bên mua nhà ở. Đối với trường hợp cho thuê hoặc cho thuê mua nhà ở thương mại thì chủ đầu tư chỉ được uỷ quyền giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản và ký hợp đồng cho thuê, cho thuê mua khi đã có nhà ở được xây dựng xong (chủ đầu tư đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu về nhà ở hoặc đã có biên bản hoàn công công trình nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng).

Các trường hợp bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở thương mại không đúng các quy định tại Điều 9 và Điều 60 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP, quy định tại Điều này và pháp luật về kinh doanh bất động sản thì hợp đồng đã ký không có giá trị pháp lý; bên vi phạm bị xử lý theo quy định của pháp luật, nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường cho bên bị vi phạm. Sàn giao dịch bất động sản không thực hiện đúng các quy định tại Điều này thì bị tước quyền sử dụng giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh trong lĩnh vực kinh doanh sàn giao dịch bất động sản và bị xử phạt theo quy định hiện hành của pháp luật.

Sở Xây dựng hoặc cơ quan có thẩm quyền khi phát hiện sàn giao dịch bất động sản có hành vi vi phạm các quy định về bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở thương mại qua sàn thì có quyền yêu cầu cơ quan cấp giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh tước quyền sử dụng giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh trong lĩnh vực kinh doanh sàn giao dịch bất động sản và có văn bản báo cáo Bộ Xây dựng để xoá tên sàn giao dịch bất động sản này khỏi Website của Mạng các sàn giao dịch bất động sản Việt Nam.

6. Trường hợp tổ chức, cá nhân đã mua nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản hoặc đã được phân chia nhà ở theo quy định tại Điều 9 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP mà bán lại nhà ở đó cho người khác thì phải thực hiện theo quy định tại khoản 3 Điều 60 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP. Đối với hộ gia đình, cá nhân hoặc tổ chức không có chức năng kinh doanh bất động sản mà bán lại nhà ở đã mua cho tổ chức, cá nhân khác thì còn phải tuân thủ các quy định sau đây:

a) Nếu đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư thì phải thực hiện việc mua bán nhà ở theo đúng thủ tục quy định của Luật Nhà ở và pháp luật về dân sự (bên bán phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu về nhà ở do cơ quan có thẩm quyền cấp, các bên phải lập hợp đồng mua bán nhà ở và nộp thuế cho Nhà nước theo quy định);

b) Nếu chưa nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư thì được phép chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định tại khoản 1 Điều 20 của Thông tư này mà không bắt buộc phải thông qua sàn giao dịch bất động sản.

7. Định kỳ ba tháng một lần và vào tháng 12 hàng năm hoặc theo yêu cầu đột xuất, sàn giao dịch bất động sản có trách nhiệm tổng hợp và báo cáo Sở Xây dựng nơi mình hoạt động số lượng nhà ở thương mại đã giao dịch qua sàn (mua bán, cho thuê, cho thuê mua), vị trí nhà ở giao dịch, tên chủ đầu tư có nhà ở uỷ quyền giao dịch qua sàn. Sở Xây dựng có trách nhiệm tổng hợp và báo cáo Bộ Xây dựng kết quả giao dịch qua sàn theo định kỳ quy định tại khoản này hoặc theo yêu cầu đột xuất.

Công ty Luật Quốc Tế Thăng Long
Luật sư Vũ Trường Giang
ĐT: 0987 335 309
Mail: giangvt.09@gmail.com