Tranh chấp khi một người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng nhờ mẹ làm thủ tục nhận chuyển nhượng
Câu hỏi
Tôi có mua một mảnh đất trước năm 1992 nhưng do lúc mua bán vì bận công việc, tôi không ở nhà nên mẹ tôi đã đứng tên mua bán và đã làm sổ đỏ mang tên tôi. Đến nay, anh em tôi tranh chấp, cho rằng mảnh đất đó là của chung nên đòi chia đều nhưng tôi không đồng ý vì tiền mua mảnh đất là của tôi bỏ ra để mua. Vậy tôi có phải chia cho các anh em tôi không?
Bạn cung cấp thông tin rằng mẹ bạn đứng ra làm thủ tục nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lại mang tên bạn nên chúng tôi chưa rõ:
(i) Mẹ bạn chỉ là người đại diện cho bạn (theo ủy quyền) để thực hiện các thủ tục nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trên hợp đồng chuyển nhượng, trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn mang tên bạn;
(ii) Hay, bạn là người chuyển tiền về cho mẹ bạn thực hiện thủ tục nhận chuyển nhượng và trên hợp đồng chuyển nhượng cũng như trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đều mang tên của mẹ bạn.
Vậy, bạn xem lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp đối với mảnh đất đó để xác định chủ sử dụng mảnh đất đó là ai. Có hai khả năng như sau:
(i) Thứ nhất: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên bạn. Theo đó, mặc dù mẹ bạn đã làm thủ tục nhận chuyển nhượng nhưng bạn mới chính là chủ sử dụng của mảnh đất đó, bạn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sử dụng đối với mảnh đất đó bằng việc cấp giấy chứng nhận mang tên bạn. Bạn có các quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định tại Luật Đất đai và văn bản hướng dẫn, việc thực hiện các quyền, nghĩa vụ đó được Nhà nước công nhận và bảo hộ. Đây là tài sản riêng của bạn chứ không phải là tài sản chung của bạn và các anh em bạn. Các anh em của bạn không có quyền lợi gì liên quan đến mảnh đất của bạn, cũng như không có quyền yêu cầu chia tài sản đó của bạn. Nếu gia đình không thể tự giải quyết những tranh chấp phát sinh thì bạn có quyền khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai (đây là quyền của người sử dụng đất được Nhà nước ghi nhận tại Điều 106 Luật Đất đai).
(ii) Thứ hai: Nếu trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên mẹ bạn thì mẹ bạn mới chính là chủ sử dụng của mảnh đất đó. Như vậy, ngay cả bạn và cả các anh em bạn đều không có quyền, nghĩa vụ liên quan đến mảnh đất đó. Mẹ bạn có toàn quyền: Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất; quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 106 và Điều 107 Luật Đất đai mà không ai có quyền can thiệp. Tuy nhiên, nếu bạn chứng minh được nguồn tiền mà mẹ bạn nhận chuyển nhượng mảnh đất đó là do bạn chuyển về thì bạn có thể:
- Thỏa thuận với mẹ bạn về việc chuyển quyền sử dụng mảnh đất đó sang tên cho bạn. Hai mẹ bạn con bạn có thể yêu cầu công chứng hợp đồng tặng cho/chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại cơ quan công chứng tại địa bàn nơi có bất động sản (thủ tục theo hướng dẫn của Luật Công chứng). Sau đó, bạn làm thủ tục đăng ký sang tên bạn trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký đất và nhà thuộc Phòng tài nguyên và môi trường cấp huyện nơi có bất động sản. Việc chuyển quyền này do mẹ bạn toàn quyền quyết định, không cần có sự đồng ý của các anh em bạn.
- Nếu bạn và mẹ bạn không thể thỏa thuận được việc chuyển quyền sử dụng đất như nêu trên mà có tranh chấp với các anh em khác thì bạn có quyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền để được giải quyết. Tuy nhiên, việc bạn đòi lại mảnh đất là rất khó khăn vì về mặt pháp lý, mẹ bạn là người thực hiện các thủ tục nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận bằng việc cấp cho giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nhưng bạn có thể xuất trình các chứng cứ chứng minh nguồn tiền nhận chuyển nhượng là của mình để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.
