Tôi tên là Nguyễn Thành, sinh sống ỡ Mỹ, đã có quốc tịch Mỹ, tôi đã hoàn tất thủ tục giữ quốc tịch Việt Nam. Tôi đã được Đại sứ quán Việt Nam tại Hoa Kỳ cấp hộ chiếu Việt Nam. Xin hỏi: Vào năm 2003 vì chưa được phép đứng tên nhà đất ở VN, nên tôi đã nhờ em ruột tôi ở VN mua đất rồi cất nhà ở Cai Lậy - Tiền Giang, và em tôi đã sinh sống trên căn nhà đó cho đến nay. Em tôi hiện có 2 con đã truởng thành, và chồng đã li thân sống riêng từ nhiều năm nay. Tôi muốn tránh mâu thuẫn tranh chấp sau này vậy xin luật sư tư vấn tôi phải làm sao để sau này mọi nguời sẽ không đòi quyền tranh chấp đất và căn nhà của tôi. Nay em tôi bằng lòng để tôi được đứng tên sở hữu căn nhà và đất kể trên. Vậy luật pháp VN có cho phép không? Và tôi có thể mua một căn nhà đã xây cất sẵn tại TP Long Xuyên An Giang không? Nếu được vui lòng chỉ dẫn, thành thật biết ơn sự giúp đỡ của quí vị. Trân trọng kính chào.
Qua thông tin bạn trình bày mình phúc đáp lại như sau:
1.1 Pháp luật Việt Nam hiện hành quy định về đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt nam như sau:
*Quốc hội ban hành luật sửa đổi, bổ sung Điều 121 của Luật Đất đai số 13/2003/ QH11 và Điều 126 của Luật nhà ở số 56/2005/QH11 tại Luật số: 34/2009/QH12 ngày 18 tháng 06 năm 2009, Quy định:
Điều 126 luật nhà ở được sửa đổi, bổ sung như sau:
“Điều 126. Quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người Việt Nam định cư ở nước ngoài
1. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các đối tượng sau đây được cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cho phép cư trú tại Việt Nam từ ba tháng trở lên thì có quyền sở hữu nhà ở để bản thân và các thành viên trong gia đình sinh sống tại Việt Nam:
a) Người có quốc tịch Việt Nam;
b) Người gốc Việt Nam thuộc diện người về đầu tư trực tiếp tại Việt Nam theo pháp luật về đầu tư; người có công đóng góp cho đất nước; nhà khoa học, nhà văn hoá, người có kỹ năng đặc biệt mà cơ quan, tổ chức của Việt Nam có nhu cầu và đang làm việc tại Việt Nam; người có vợ hoặc chồng là công dân Việt Nam sinh sống ở trong nước.
2. Người gốc Việt Nam không thuộc các đối tượng quy định tại điểm b khoản 1 Điều này được cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp Giấy miễn thị thực và được phép cư trú tại Việt Nam từ ba tháng trở lên thì có quyền sở hữu một nhà ở riêng lẻ hoặc một căn hộ chung cư tại Việt Nam để bản thân và các thành viên trong gia đình sinh sống tại Việt Nam.”
Điều 121 luật đất đai được sửa đổi, bổ sung như sau:
“Điều 121. Quyền và nghĩa vụ về sử dụng đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam
1. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các đối tượng quy định tại Điều 126 của Luật nhà ở có quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
2. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
a) Các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 105 và Điều 107 của Luật này;
b) Chuyển quyền sử dụng đất ở khi bán, tặng cho, để thừa kế, đổi nhà ở cho tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam để ở; tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở cho Nhà nước, cộng đồng dân cư, tặng cho nhà tình nghĩa theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 110 của Luật này. Trường hợp tặng cho, để thừa kế cho đối tượng không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì đối tượng này chỉ được hưởng giá trị của nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở;
c) Thế chấp nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;
d) Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của pháp luật Việt Nam;
đ) Cho thuê, ủy quyền quản lý nhà ở trong thời gian không sử dụng.”
* Nghị định số 71/2010/NĐ-CP của Chính phủ ngày 23/06/2010 Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật nhà ở
Điều 44. Quy định về việc tạo lập hợp pháp nhà ở
Nhà ở được tạo lập hợp pháp thông qua các hình thức sau đây:
1. Đầu tư xây dựng nhà ở mới theo quy định của Luật Nhà ở, Nghị định này và pháp luật về xây dựng;
2. Mua, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở, Nghị định này, pháp luật về kinh doanh bất động sản và pháp luật về dân sự;
3. Thông qua các hình thức khác theo quy định của pháp luật.
Điều 45. Quy định về việc công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở
1. Các tổ chức, cá nhân thuộc đối tượng có quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở và có giấy tờ chứng minh về việc tạo lập hợp pháp nhà ở quy định tại Điều 44 của Nghị định này thì được Nhà nước công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở đó mà không bắt buộc phải có điều kiện về hộ khẩu thường trú, đăng ký kinh doanh tại nơi có nhà ở, trừ trường hợp quy định tại điểm c khoản 2 Điều 38 của Nghị định này.
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân tạo lập nhà ở thông qua việc nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai trong các dự án phát triển nhà ở trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành việc công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở đó được thực hiện theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng.
2. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho chủ sở hữu theo quy định của pháp luật.
3. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải căn cứ vào quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và quy định tại Nghị định này để thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở cho chủ sở hữu. Những trường hợp nhà ở không đủ điều kiện để được công nhận quyền sở hữu nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở và Nghị định này thì không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Áp dụng vào quy định của luật pháp nhà nước Việt Nam hiện hành, điều kiện pháp lý về nhân thân và nhu cầu sống thực tế của anh đáp ứng đầy đủ các điều kiện thuộc đối tượng có quyền sở hữu nhà ở tại việt nam.
2.1: Về tài sản là ngôi nhà ở Cai lậy- Tiền Giang:
Trên thực tế ngôi nhà này có nguồn gốc hình thành từ nguồn tiền của anh trực tiếp (hoặc gửi về VN) để mua từ thời ddieemr 2003, nhưng vì lý do quy định của pháp luật lúc bấy giờ chưa cho phép đối tượng người VN định cư ở nước ngoài như anh được sở hữu nhà ở tại VN nên anh đã để cho người em gái mình đứng tên sở hữu-đồng nghĩa với việc em gái anh là người tham gia trực tiếp vào giao dịch chuyển nhượng ngôi nhà này tại thời điểm đó. Như vậy, xét trên yếu tố pháp lý thì ngôi nhà này là tài sản hợp pháp của người em gái anh, em gái anh có toàn bộ quyền lợi và nghĩa vụ đối với ngôi nhà này. Việc anh muốn hợp thức hóa quyền lợi của mình đối với ngôi nhà trên cụ thể bằng việc chuyển đổi tên người sở hữu, sử dụng từ em gái anh sang cho anh là việc làm hoàn toàn được nếu đáp ứng đầy đủ tính pháp lý về giao dịch chuyển nhượng. Anh và em gái anh có thể tiến hành thủ tục chuyển nhượng thông quy hình thức mua bán (chịu thuế TNCN2%) hoặc tặng cho (đối tượng được miễn thuế TNCN). Nhưng thủ tục trên chỉ tiến hành được khi em gái anh có giấy tờ pháp lý chứng minh ngôi nhà này thuộc tài sản riêng của cô ý.
Vì anh không cung cấp rõ thông tin ngôi nhà này em gái anh đứng tên từ thời điểm mua năm 2003 thời điểm sau khi em gái anh kết hôn hay sau khi kết hôn? Nếu là thời điểm sau khi em gái anh kết hôn thì em gái anh và chồng cô í có tiến hành lập văn bản thỏa thuận về việc xác định quyền đối với tài sản này hay không? Tại Điều 32 Luật Hôn nhân Gia đình năm 2000 quy định:
“1. Vợ, chồng có quyền có tài sản riêng.
Tài sản riêng của vợ, chồng gồm tài sản mà mỗi người có trước khi kết hôn; tài sản được thừa kế riêng, được tặng cho riêng trong thời kỳ hôn nhân; tài sản được chia riêng cho vợ, chồng theo quy định tại khoản 1 Điều 29 và Điều 30 của Luật này; đồ dùng, tư trang cá nhân.
2. Vợ, chồng có quyền nhập hoặc không nhập tài sản riêng vào khối tài sản chung”
Theo quy định tại khoản 1 điều 27 thì “Tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh và những thu nhập hợp pháp khác của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và những tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung”.
Đối chiếu với những thông tin pháp lý tôi đã cung cấp và chỉ dẫn ở trên để anh xác định lại tình trạng pháp lý về quyền sở hữu thực tế của ngôi nhà trên hiện tại là tài sản riêng của em gái anh hay thuộc tài sản chung của vợ chồng cô í (việc vợ chồng cô í đang sống ly thân không làm mất đi quan hệ pháp luật hôn nhân trong đó có quan hệ về tài sản). Trường hợp nếu ngôi nhà trên là tai sản chung thì mọi việc mang tính định đoạt đối với ngôi nhà này (chuyển nhượng, mua bán, tặng cho, cầm cố,...)đều phải thông qua và được sự đồng ý của cả vợ và chồng.
Hy vọng với nội dung tư vấn thông qua thư này anh sẽ hiểu hơn về pháp luật Việt Nam hiện hành điều chỉnh quan hệ pháp luật mà anh đang quan tâm và có một hướng giải quyết hiệu quả.
Chúc anh mạnh khỏe và Thành công.
Trân trọng!
Luật sư Vũ Văn Tuấn
Công ty Luật Quốc Tế Thăng Long
ĐC: 188 Nguyễn Lương Bằng - Đống Đa - Hà Nội ĐT: 0985192607 - 0936271111 Email: tuan.thanglonglaw@gmail.com Weside: thanglonglaw.com.vn
