Căn nhà này có nguồn gốc như sau: năm 2012, chủ đất chia nhiều nền đất nhỏ từ lô đất 1.000m2 để bán cho người dân. Trong đó, ông B đã mua nền đất 60m2 này để làm nhà cấp 4 bằng giấy viết tay.
Hiện nay, ông B muốn bán lại căn nhà cấp 4 đó, tôi mua lại phải làm thủ tục như thế nào cho đúng pháp lý nhằm tránh tranh chấp sau này với chủ đất chung và ông B?
Khi chung sổ với nhiều căn nhà khác với diện tích nhỏ hơn 60m2, căn nhà này có thể tách sổ không?
Mong sớm nhận được hồi âm, cảm ơn luật sư!
tranquocbinh87@...
Đất đáp ứng đủ điều kiện pháp luật quy định mới được tách thửa (Ảnh minh họa, nguồn: Thanh tra)
Trả lời:
Dựa vào thông tin bạn cung cấp, chúng tôi hiểu rằng, hiện tại, thửa đất có sổ chung đã được chuyển mục đích sang đất ở hoặc đang là đất nông nghiệp nhưng không bảo đảm điều kiện chuyển nhượng theo đúng quy định của pháp luật. Do đó, chủ đất chỉ có thể chuyển nhượng bằng giấy viết tay.
Vì vậy, trong trường hợp xảy ra tranh chấp, nếu anh nhận chuyển nhượng phần diện tích đó sẽ gặp nhiều rủi ro. Trước khi nhận chuyển nhượng, để hạn chế rủi ro thì bên cạnh việc kiểm tra kỹ thông tin pháp lý khu đất ở cơ quan Nhà nước có thẩm quyền tại địa phương (như khu đất có thuộc diện giải tỏa, đất có đang tranh chấp hay thế chấp, được quy hoạch làm nhà ở, đặc biệt anh cần thỏa thuận với chủ đất và ông B để yêu cầu họ thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất (đối với trường hợp mục đích sử dụng là đất nông nghiệp) thành đất ở và thực hiện thủ tục tách thửa trước khi chuyển nhượng đất.
Anh có thể yêu cầu thanh lý giấy tay đã ký giữa chủ đất và ông B sau khi hoàn tất các thủ tục nêu trên để ký hợp đồng trực tiếp với chủ đất, đồng thời thực hiện công chứng theo đúng quy định của pháp luật.
Đối với việc tách thửa, Quyết định số 38/2014/QĐ-UBND ngày 22/10/2014 do UBND tỉnh Bình Dương ban hành về việc quy định diện tích tối thiểu đối với đất ở được phép tách thửa tại địa bàn tỉnh Bình Dương quy định, tại các phường, diện tích tối thiểu đối với đất ở được phép tách thửa là 60m2 nên phần diện tích đất mà anh đã nhận chuyển nhượng đủ điều kiện về diện tích tối thiểu để được phép tách thửa.
Nhưng theo Khoản 2, Điều 29, Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 do Chính phủ ban hành quy định chi tiết thi một số điều của Luật Đất đai, cơ quan có thẩm quyền sẽ không tiến hành cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ) và không cho phép thực hiện những quyền của người sử dụng đất đối với trường hợp tự chia tách thửa đất đã đăng ký, đã được cấp sổ đỏ thành hai hoặc nhiều thửa đất mà trong đó có ít nhất một thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo đúng quy định của UBND cấp tỉnh. Vì thế, tất cả các thửa đất muốn tách thửa thì phải có diện tích từ 60m2 trở lên.
Luật sư Lê Cẩm Diệu Hà (Công ty luật TNHH Đất Luật)
Hỏi: Tôi đang định mua một căn nhà cấp 4 có diện tích 5x12m, sổ chung ở khu phố Bình Chuẩn, thị xã Thuận An, tỉnh Bình Dương.
