Nội dung

Có những dự án đã được triển khai xây dựng cách đây nhiều năm, được Sở Tài nguyên và Môi trường địa phương cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở. Chủ dự án cũng đã thực hiện tách Giấy chứng nhận quyền sử dụng cho từng lô đất. Dự án đã hoàn tất về mặt pháp lý, chỉ còn xây dựng theo mẫu rồi sang nhượng từng căn ra thị trường. Tất cả đều không phải xin phép xây dựng, chỉ cần xây đúng mẫu thiết kế đã được duyệt.

Tuy nhiên, khi Nghị định số 64/2012/NĐ-CP có hiệu lực thi hành, nhiều dự án đã gặp khó khăn. Cụ thể, theo quy định, dự án đã có quy hoạch 1/500 và mẫu nhà được phê duyệt phải xin phép xây dựng lại cho từng nền chưa xây. Giấy phép xây dựng (GPXD) lại có thời hạn 12 tháng trong khi các công ty chỉ có thể xây dựng vài lô trong thời gian nhất định.

Mặt khác, trong hồ sơ xin phép xây dựng lại phải có đánh giá tác động môi trường, phòng cháy, chữa cháy.

Một bất hợp lý nữa ông Quang nêu ra là thủ tục đòi hỏi phải có hồ sơ thiết kế kết cấu kỹ thuật, trong khi cơ quan cấp phép không có trách nhiệm thẩm tra, đóng dấu.

Khi tất cả đòi hỏi trên được đáp ứng thì cuối cùng Sở Xây dựng cũng chỉ cấp những GPXD giống mẫu nhà đã được phê duyệt trước đó.

Từ những phân tích trên, đề nghị cơ quan có thẩm quyền xem xét, tiếp tục miễn thủ tục đề nghị cấp lại GPXD đối với dự án đã hoàn chỉnh pháp lý để tránh tốn kém tiền bạc, lãng phí thời gian cho doanh nghiệp.

Trần Văn Quang (quangtran_136xd@...)

Ảnh minh họa

Trả lời:

Về bất cập ông Quang nêu, Cục Quản lý hoạt động xây dựng, Bộ Xây dựng có ý kiến như sau:

Quy định phải có GPXD là căn cứ pháp lý để quản lý

Trước hết, liên quan đến vấn đề GPXD lại có thời hạn 12 tháng như ông Quang phản ánh là chưa hẳn đúng, vì trong thời hạn của Giấy phép, nếu Chủ đầu tư khởi công xây dựng thì Giấy phép bắt đầu có hiệu lực. Còn sau 12 tháng mà Chủ đầu tư chưa khởi công xây dựng thì phải gia hạn hoặc xin phép lại.

Dự án đã chia lô bán nền, chủ nhà đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do vậy, việc quản lý xây dựng sau này cần có trách nhiệm quản lý của Nhà nước đối với chủ nhà, Chủ đầu tư chỉ quản lý việc xây dựng ở góc độ gián tiếp. Nếu chủ nhà xây sai, chủ đầu tư không có căn cứ và không đủ năng lực hành vi để cưỡng chế. Quy định phải có GPXD là căn cứ pháp lý để quản lý và chế tài của Nhà nước sẽ được thực thi nếu chủ nhà xây dựng sai phép.

Có một thực tế đang tồn tại rất phổ biến tại các nhà ở đã xây trong các dự án đô thị có quy hoạch đến tỷ lệ 1/500 được duyệt và được miễn Giấy phép xây dựng, đó là: Đến 90% các nhà dân tự xây không theo quy hoạch (tăng mật độ, sai vị trí, sai khoảng lùi...) và sai thiết kế mẫu đã được duyệt.

Đến 70% các nhà dân tự xây không thể làm được sở hữu tài sản vì xây sai quy hoạch, sai thiết kế... khiến cơ quan cấp Chứng nhận sở hữu (chủ quyền) không cấp giấy được khi chủ nhà chuyển nhượng nhà ở mà lại chỉ có mỗi Giấy chứng nhận sử dụng đất (Sổ đỏ) còn phần xây dựng lại sai thiết kế nhà mẫu.

Các nhà dân xây xong, không có giấy phép xây dựng, khi xác lập quyền sở hữu để phục vụ việc riêng (thế chấp vay ngân hàng, thủ tục thừa kế...) sẽ vẫn phải khôi phục một số giấy tờ, thiết kế... và quan trọng nhất là có chứng minh được bất động sản được xác lập đúng quy định của pháp luật không (về an toàn sử dụng, đúng quy hoạch, đúng quy định về quản lý kiến trúc...).

Một số dự án lại có rất nhiều công trình nhà cao tầng, nhà có quy mô lớn khi triển khai thiết kế bản vẽ xây dựng lại sai khác với nhà mẫu, sai khác với quy hoạch. Hơn nữa hiện nay, Nhà nước đang nâng cao trách nhiệm đảm bảo an toàn chất lượng công trình, đảm bảo môi trường, đảm bảo phòng chống cháy nổ cho các công trình có quy mô. Do đó, các công trình này chưa xây thì phải được cập nhật các quy định này trước khi tiến hành xây dựng.

Vì vậy, rất cần có GPXD để Nhà nước quản lý và thể hiện trách nhiệm của Nhà nước đối với bất động sản của nhân dân, đối với cộng đồng xã hội. Nếu việc cấp phép có phiền hà, có bất hợp lý trong thủ tục thì phải tiếp thu, chấn chỉnh để làm tốt cho nhân dân.

Cấp phép xây dựng một lần cho cả dự án

Một vài dự án đã được miễn GPXD từ trước khi Nghị định 64/2012/NĐ-CP có hiệu lực thi hành, nay chủ dự án chỉ cần cập nhật một số quy định mới đối với các nhà riêng lẻ có chiều cao trên 3 tầng, hoặc có tổng diện tích sàn trên 250m2, như: Phòng chống cháy nổ, an toàn chịu lực, an toàn đối với công trình lân cận, bảo đảm về môi trường (rất có lợi cho người dân, cho cộng đồng). Còn đối với các nhà cao dưới 3 tầng hoặc có tổng diện tích sàn nhỏ hơn 250m2 thì không cần cập nhật. Sau đó, xin cấp phép xây dựng duy nhất một lần cho cả dự án.

Tại Khoản 4 Điều 3 Nghị định 64/2012/NĐ-CP quy định rõ: “Đối với dự án gồm nhiều công trình, chủ đầu tư có thể đề nghị để được xem xét cấp giấy phép xây dựng cho một, nhiều hoặc tất cả các công trình thuộc dự án”. Sau đó, chủ dự án sao GPXD chung của dự án, của công trình (chung cư, nhà hỗn hợp…) cho người dân đi làm sở hữu nhà riêng.

Như vậy, các thủ tục nêu trên là cần thiết, không lãng phí và mất thời gian như ông Quang phản ánh.