Nội dung

Nhưng không như trước kia, thị trường BĐS năm vừa qua đã chứng kiến không ít chủ đầu tư sử dụng nhất quán chính sách bán nhà với giá gốc.

Bán nhà giá gốc với cách làm mới

Đơn cử, dự án chung cư X có vị trí khá đắc địa ở một khu đô thị mới, nằm trong quận Hà Đông, Hà Nội. Chung cư này có nhiều tiện ích, chất lượng, trong khi đó, giá bán hợp lý từ 800 triệu đồng tới 1,3 tỷ đồng/căn. Vì thế, dự án này thu hút khá đông khách hàng. Tuy nhiên, một trong những điểm khiến người dân đánh giá cao là giá bán căn hộ đồng đều ở tất cả các sàn giao dịch. Dự án này không xảy ra cảnh loạn giá bán.

Theo đại diện chủ đầu tư, doanh nghiệp đã phải cân nhắc rất kỹ trước khi tiến hành cách thức bán hàng này. Bởi vì, trước khi mở bán dự án, rất nhiều lời giới thiệu để lại các suất ngoại giao hay người quen “độc quyền phân phối”... gửi tới lãnh đạo công ty nhưng đều bị từ chối. Dự án không bán qua 1 sàn mà được phân phối bởi nhiều sàn. Tuy nhiên, tất cả đều áp dụng một mức giá chung. Dự án này cũng không có suất ngoại giao và tất nhiên cũng không xảy ra kiểu bán hàng với tiền chênh.

Bên cạnh dự án trên, trong năm 2014, cũng có nhiều dự án bán sản phẩm không có tiền chênh. Nhưng phần nhiều trong số này đều là những dự án cao cấp, mặt hàng chỉ hướng tới nhóm khách hàng có chọn lọc hay các dự án có một số điểm yếu nào đấy như vị trí xa trung tâm, hạ tầng chưa đầy đủ... Trong danh sách này, các dự án thuộc nhóm hàng “hot” ít được nêu tên.

Trước kia, đã có doanh nghiệp chọn cách thức bán hàng bốc thăm suất mua nhà khi cung ít hơn cầu. Nhưng doanh nghiệp sau đó rút ra rằng, cách làm này vẫn không xử lý triệt để được tình trạng loạn giá.

Nhằm tránh tình trạng loạn giá và giúp minh bạch hoạt động mua bán, Luật Kinh doanh BĐS năm 2006 đã quy định, mua bán BĐS phải thông qua sàn giao dịch. Nhưng khi cung không đáp ứng đủ cầu, quy định này dễ dàng bị các chủ đầu tư lách.

Hơn nữa, quy định trên còn gây rắc rối cho không ít người khách hàng. Đơn cử, người dân sống trong một khu chung cư cao cấp tại Hà Nội mới đây đã rất bực mình khi trong những giấy tờ nộp hồ sơ xin cấp sổ hồng phải có giấy xác nhận mua nhà thông qua sàn giao dịch. Họ mua nhà trước đó đã phải qua phê duyệt đơn từ rất kỹ càng từ chủ đầu tư. Sàn giao dịch chỉ là địa điểm tổ chức thủ tục bốc thăm vị trí căn hộ chung cư và cũng chẳng cấp giấy tờ gì cho người mua. Tất cả thủ tục người mua đều giao dịch trực tiếp với chủ đầu tư dự án. May mắn cho các khách mua nhà là chủ đầu tư đã lưu giấy tờ này.

Mặc dù dự án thu hút khách hàng nhưng nhiều doanh nghiệp vẫn nhất quán chính sách bán hàng giá gốc với tính minh bạch cao

Từ những bất cập và phản hồi từ thị trường, Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 có hiệu lực từ 1/7 sắp tới đã bỏ quy định bắt buộc giao dịch BĐS phải qua sàn.

Mặc dù có bỏ quy định này hay không nhưng với xu hướng ngày càng chuyên nghiệp của thị trường, thời gian qua, các đợt mở bán của chủ đầu tư đều thông qua sàn giao dịch. Tuy nhiên, một điều dễ nhận thấy là giống như dự án chung cư X. nêu trên, nhiều dự án vẫn được bán ra với giá gốc của chủ đầu tư dù được mở bán ở nhiều sàn giao dịch khác nhau và hiện tượng tiền chênh xuất hiện không nhiều.

Khách hàng có cảm giác thoải mái khi mua nhà không tiền chênh bởi mất ít thời gian tham khảo và không bị cảm giác nuối tiếc khi lỡ bị “mua đắt” trong ma trận sản phẩm hiện đang chào bán nhan nhản trên thị trường và đỡ được cái khoản mặc cả với bên phân phối.

Khó bỏ cách bán nhà có xuất ngoại giao, tiền chênh

Một câu hỏi đặt ra là tại sao thị trường BĐS Việt Nam lại chuộng phương thức bán hàng có tiền chênh mà khách hàng không thích như vậy? Trả lời cho câu hỏi này rất đơn giản, bởi nó đáp ứng được nhiều mục tiêu của những thành viên thị trường.

Theo chủ đầu tư một dự án có vị trí rất đẹp ở Hà Nội, một tỷ lệ lớn các căn ngoại giao được để ra ở bất cứ dự án nào của doanh nghiệp. Đơn cử, tòa nhà công ty được mở bán năm vừa qua chỉ với hơn 100 căn hộ nhưng các lời đề nghị “có sức nặng” với công ty gấp gần 3 lần. Do đó, khách mua nhà cuối cùng muốn sở hữu căn hộ tại dự án này chỉ còn cách mua lại các căn suất ngoại giao mặc dù giá gốc chủ đầu tư đưa ra khá cao so với mặt bằng chung của thị trường. Bởi không có cách nào từ chối, doanh nghiệp trong trường hợp đó ở thế “vạn bất đắc dĩ”.

Trong năm qua, trên thị trường cũng có chủ đầu tư nổi tiếng với phát biểu, “mọi người cứ phê phán cách bán nhà có tiền chênh, quan trọng là có người mua hay không”. Như vậy, cách bán hàng của đơn vị này có lẽ khó thay đổi. Sàn giao dịch của chủ đầu tư này thực sự là một cái chợ mua đi bán lại suất mua trong mỗi đợt mở bán. Trong khi đó, khách hàng chính không phải là những người dùng cuối cùng mà chủ yếu là dân đầu cơ, môi giới. Doanh nghiệp này quy định khi thông báo chào bán sản phẩm là khách hàng chỉ có 1 hoặc 2 ngày để đóng tiền đợt đầu. Vì thế, để không bị đọng vốn, các nhà đầu cơ, môi giới phải tìm mọi cách để bán được sản phẩm. Đó chính là cách làm mà các chủ doanh nghiệp này đã sử dụng khá thành công tại các dự án của mình.

Do đó, chọn cách làm như thế nào, vẫn theo cách cũ hay theo cách mới là minh bạch phụ thuộc vào nhiều yếu tố. Đặc biệt, quan trọng nhất vẫn là tương quan cung cầu tại dự án, quan niệm và cách quản lý của doanh nghiệp...

Tại một số doanh nghiệp gia đình, thế hệ lãnh đạo là những người sáng lập khi điều hành đã chọn cách bán nhà có tiền chênh, ưu tiên cho suất ngoại giao. Tuy nhiên, tới thế hệ lãnh đạo F2 đã chọn cách làm khác là minh bạch trong tất cả các hoạt động, trong đó có chủ trương bán nhà giá gốc. Theo tâm sự của một trong những lãnh đạo trẻ, việc bắt buộc đối với một doanh nhân là xây dựng các mối quan hệ nhưng sẽ có nhiều cách để tiến hành. Còn vị này quan niệm, muốn đi đường dài, doanh nghiệp nhất thiết phải thành lập được hệ thống quản trị tốt, đã qua giai đoạn kinh doanh chụp giật, cơ hội.

Từ đó có thể thấy, trong thời gia ngắn, chưa thể phổ biến chính sách bán hàng giá gốc, minh bạch trở thành xu hướng chủ đạo của thị trường. Tuy nhiên, trên con đường hướng tới một thị trường chuyên nghiệp trong tương lai sẽ đến lúc, cách này phải thực hiện nếu các chủ đầu tư muốn phát triển vững mạnh.