Nội dung

Nước ta bước vào thời kỳ “dân số vàng” cách đây 10 năm, các nguồn vốn đổ mạnh vào địa ốc, nhất là vốn FDI, 2008 lên đến trên 70 tỷ USD. Công ty nước ngoài như VinaCapital, Keppel Land, Keangnam, Phú Mỹ Hưng, CapitaLand,  Indochina Land... đẩy mạnh đầu tư vào phân khúc bất động sản cao cấp Việt Nam.

Trong giai đoạn đó, dự án căn hộ cao cấp luôn được “săn đón”. Đặc biệt, nhiều dự án đưa ra thị trường với mức giá bán từ 2.700-3.000 USD/m2 vẫn “cháy hàng” như Indochina Plaza Hanoi, Keangnam Landmark hay Phú Mỹ Hưng.

Sau đó là sự đầu tư ồ ạt của nhiều tập đoàn địa ốc lớn trong nước như Novaland, Vingroup, Vihajico, Nam Cường, Hòa Phát, Viglacera... tạo nên một thị trường bất động sản sôi động vào giai đoạn từ 2006-2011. Thời điểm đó, căn hộ cao cấp luôn chiếm lĩnh thị trường địa ốc với nguồn cung được tung ra chiếm trên 70% thị trường.

Các căn hộ có giá bán trung bình liên tục tăng cao. Savills nhận định, giá căn hộ ở Tp.HCM tăng từ gần 800 USD/m2 vào thời điểm 2005 lên khoảng 1.700 USD/m2 vào năm 2008, còn con số này tại Hà Nội từ hơn 400 USD/m2 lên tới gần 1500 USD/m2.

Biểu đồ giá bán căn hộ trên thị trường Hà Nội qua các năm

Tới khi bước vào giai đoạn suy thoái, thị trường địa ốc được cho là “bội thực” căn hộ cao cấp với lượng cung dư thừa. Theo Bộ Xây dựng, thời điểm 2014, trong tổng cộng hơn 20.000 căn hộ tồn kho thì có đến 90% là căn hộ có diện tích hơn 100m2.

Biểu đồ giá bán căn hộ trên thị trường Tp.HCM qua các năm

Hiện nay, thị trường BĐS hồi phục, phân khúc căn hộ cao cấp lại được quan tâm. CBRE ghi nhận, quý II/2015, nguồn cung mở bán tại Hà Nội bắt đầu tăng mạnh đến 93% so với cùng kỳ với tất cả hơn 5000 căn. Trong đó, căn hộ cao cấp chiếm khoảng 30%. Nửa đầu năm nay, số lượng giao dịch căn hộ cao cấp chiếm khoảng 22% trong tổng số giao dịch, tăng so với tỷ lệ 18% trong năm 2014 và 6% trong năm 2013.

Tại thị trường Tp.HCM, phân khúc căn hộ cao cấp gần như bùng nổ với nguồn cung lớn. Theo ghi nhận của CBRE, trong quý II/2015, phân khúc cao cấp chứng kiến mức tiêu thụ khoảng 5.800 căn hộ. Trong khi đó, chỉ có khoảng 2.800 căn hộ được tung ra thị trường thuộc phân khúc bình dân. Những căn hộ cao cấp được bán ra theo quý đứng thứ nhì trong lịch sử (tương đương với 4.500 căn).

Trong thời gian qua, sức tiêu thụ mạnh của căn hộ cao cấp được cho là vì giá căn hộ cao cấp ở các dự án này giảm đáng kể so với thời đỉnh điểm (giảm khoảng 30%). Bên cạnh đó, hầu hết những chủ đầu tư đều là nhà đầu tư uy tín và thi công bảo đảm tiến độ và chất lượng. Khi thị trường hồi phục, những dự án này đã hút một lượng lớn khách hàng để ở cũng như đầu tư dài hạn.

Những dự án căn hộ cao cấp đang được xây thô phần thân và hoàn thành tại Tp.HCM và Hà Nội hiện nay phần lớn đã được tiêu thụ hết hoặc còn lại rất ít. Bởi vậy, phân khúc thị trường căn hộ cao cấp đang nhường chỗ cho những dự án mới bắt đầu thực hiện.

Chủ đầu tư đua nhau làm nhà cao cấp

Các đại gia địa ốc hiện lại đua nhau làm nhà cao cấp để đón đà phục hồi của thị trường. Điều đó thể hiện rõ ở các động thài gần đây trên thị trường địa ốc. Theo thống kê chưa đầy đủ từ đầu năm tới nay đã có khoảng 2.000 căn hộ cao cấp gia nhập thị trường Hà Nội. Nguồn cung căn hộ đến từ nhiều dự án mới như Goldmark City, Imperia Garden, D’. Le Roi Soleil, Tràng An Complex, Park Hill... Các dự án này vẫn còn một khối lượng lớn căn hộ tiếp tục được bán ra. Trong khi đó có nhiều dự án mới tiếp tục khởi công và đưa ra kế hoạch triển khai như Central Point Mỹ Đình, FLC Twin Tower 265 Cầu Giấy, Hải Đăng City...

Biểu đồ nguồn cung căn hộ tại các dự án đang triển khai tại Hà Nội

Tương tự, tại Tp.HCM, nguồn cung căn hộ cao cấp cũng đang bùng nổ mạnh mẽ, đáng chú ý là ở quận 2 (khu Đông) với nguồn cung được cho là lên đến hơn 4.000 căn. Tiếp đến là một số quận có khối lượng căn hộ lớn như quận 7 với khoảng trên 2000 căn hộ và quận Bình Thạnh là khoảng gần 2000 căn.

Đặc biệt là khu vực quận 4, một quận trung tâm tại Tp.HCM đang nổi lên nhiều dự án thuộc phân khúc căn hộ cao cấp được phát triển bởi TNR Holdings, Tiến Phát, Novaland lên tới hàng nghìn căn.

Trong các tháng gần đây, nguồn cung tung ra thị trường tại Tp.HCM phần lớn tới từ nhiều dự án căn hộ cao cấp như Grand Riverside, Gateway Thao Dien, The GoldView, The Park Residence (block B4), Saigonres Plaza và những dự án của Novaland như The Botanica, RiverGate, Lucky Palace, The Sun Avenue và một số dự án chưa chính thức mở bán nhưng đang nhận đặt cọc giữ chỗ như The EverRich 2, The EverRich Infinity, Sky Center, Florita...

Biểu đồ nguồn cung căn hộ tại các dự án đang triển khai tại Tp.HCM

Theo tính toán sơ bộ từ một số công ty nghiên cứu thị trường, tới năm 2017, thị trường sẽ đón nhận 70.100 căn hộ đến từ 102 dự án hiện hữu cũng như tương lai. Trong đó, khoảng 29% số căn hộ dự kiến sẽ hoàn thiện trong 2 năm 2015 và 2016.

Hiện tại, thị trường bất động sản mới bắt đầu hồi phục, trong khi nhu cầu thực của người mua chưa được xác định rõ ràng thì lượng cung lại đang tăng lên đột biến làm nhiều chuyên gia trong ngành lo ngại về các hệ lụy khủng hoảng nguồn cung như giai đoạn trước.