Gói tín dụng mới dễ được hiểu là Nhà nước đang kích cầu hoặc “cứu” địa ốc
Gói tín dụng mới với thông tin sẽ cởi bỏ các rào cản về giá cả, diện tích nhà... cho thấy khả năng sẽ không “phân biệt đối xử” như gói 30.000 tỷ đồng giữa hai nhóm phát triển/mua nhà ở xã hội và nhóm vay mua/phát triển nhà ở thương mại. Trong khi đã có gói tín dụng 30.000 tỷ đồng với lãi suất ưu đãi 5% trong 15 năm, thì gói tín dụng mới dự kiến sẽ có mức lãi suất 6-7,5%/năm và chưa chắc về thời gian, vô hình chung lại khuôn hẹp đối tượng cho gói tín dụng mới: Đó là những đối tượng là người vay mua nhà ở thương mại. Và như vậy, sản phẩm được “kích” giao dịch có thể sẽ là các sản phẩm thương mại tầm trung và cao cấp.
Nhắc tới phân khúc địa ốc tầm cao, việc thống kê một con số tồn kho hoàn toàn không đơn giản. Thống kê của Công ty tư vấn CBRE Việt Nam, thị trường địa ốc khu vực Hà Nội hiện đang tồn kho khoảng 6.500 căn hộ cao cấp. Tuy nhiên, đây mới chỉ con số thống kê về căn hộ cao cấp, còn số lượng các sản phẩm nhà ở cao cấp dạng nhà phố liên kế, biệt thự, thậm chí đất nền giá cao vị trí đẹp thì phạm vi của bốn chữ “địa ốc cao cấp” rất cần được mở rộng hơn nhiều.
Theo một thống kê khác của Savills Việt Nam thì riêng về phân khúc nhà liền kề, biệt thự tại thị trường Hà Nội, hiện đã có khoảng 123 dự án với trên 42.300 căn. Trong đó có khoảng 17.300 nhà liền kề và 13.000 biệt thự đến từ 101 dự án đã chào bán. Những con số này cho thấy rõ ràng chúng ta hiện vẫn chưa có một thống kê chính xác về số liệu sản phẩm BĐS cao cấp (với đầy đủ các hình thức khác nhau) cả tồn kho hiện tại lẫn dự phòng tương lai. Không chỉ vậy, thống kê này chỉ tập trung cho hai thành phố lớn là Hà Nội và Tp.HCM, còn các địa phương nhỏ lẻ khác thì không có con số cụ thể.
Trong khi đó, có lẽ cũng cần có một cuộc khảo sát khác đi kèm, là sẽ có bao nhiêu phần trăm người mua nhà (thuộc diện đối tượng đủ điều kiện vay gói tín dụng nghìn tỷ mới) có nhu cầu vay mua các sản phẩm địa ốc tầm trung cao, trong đó bao nhiêu phần trăm các đối tượng đó vay để mua sản phẩm nhà ở thứ nhất hoặc vay mua để đầu tư.
Khi các số liệu trên thị trường địa ốc vẫn còn những bất nhất và chưa có những khảo sát nói trên thì sự ra đời của một gói tín dụng nghìn tỷ mới, bên cạnh gói tín dụng 30.000 tỷ cũ chưa giải ngân quá 1 nửa, sẽ rất dễ khiến nảy sinh “hiểu nhầm” rằng Nhà nước lại đang có chủ trương kích cầu hoặc “cứu” BĐS, xa hơn, là “cứu” ngân hàng khỏi tình trạng "nghẽn" tín dụng bất chấp nguy cơ nợ xấu gia tăng. Nếu không hiểu nhầm như vậy thì thì trường cũng hoàn toàn có thể hoài nghi về tính hiệu quả và mục tiêu cuối cùng của một gói tín dụng này, bởi có cùng một đối tượng đã được xác lập cho một gói tín dụng trước đó, dù xác lập “trật” tâm lí đối tượng, vẫn gây ra các trường hợp bất nhất như đã từng xảy ra.
Lạm bàn về gói tín dụng 30.000 tỷ đang triển khai
Thời điểm hiện tại, gói tín dụng đã có mức độ giải ngân tốt hơn, tuy nhiên rất nhiều đối tượng cá nhân và DN mong muốn được vay mua nhà, xây nhà vẫn “rầu lòng”.
Báo cáo mới nhất từ Bộ Xây dựng về tiến độ giải ngân gói tín dụng 30.000 tỷ cho thấy, so với cùng kỳ năm ngoái, tốc độ giải ngân tăng 21%. Cụ thể, 7 tháng đầu 2014 gói này giải ngân được 3.074 tỷ đồng (hơn 10%), trong khi 6 tháng đầu năm 2013 chỉ đạt 2% tổng giá trị gói tín dụng. Nếu tính cả số tiền cam kết từ các ngân hàng thì con số này đã lên tới trên 7.064 tỷ đồng. Trong đó, số tiền cam kết cho vay đối với 7.232 khách hàng là các hộ gia đình, cá nhân và 29 dự án nhà xã hội là hơn 4.121 tỷ đồng. Như vậy, tổng cộng đã có 11.135 tỷ đồng nếu tính cả số tiền “cam kết” (tức có thể được giải ngân trong tương lai) trong gói 30.000 tỷ đồng đã và sẽ được đưa vào thị trường địa ốc.
Với quy định mới về việc nâng thời gian gói tín dụng 30.000 tỷ đồng lên tới 15 năm, vượt mốc 2013 đã đề ra, thì tiến độ giải ngân 1/3 gói tín dụng trong vòng 1,5 năm kể từ tháng 5/2013 đã bớt ì ạch. Tuy nhiên, con số là một chuyện, thực tế còn rất nhiều chuyện khác.
Ví dụ như chuyện ở một dự án nhà ở xã hội mà chủ đầu tư không muốn nêu tên được ngân hàng BIDV cam kết giải ngân cho chủ đầu tư và cả cho người vay mua dự án. Trong quá trình triển khai dự đã có một số vấn đề xảy ra. Chẳng hạn theo quy định, dự án nhà ở xã hội có diện tích dưới 70m2 và giá dưới 15 triệu đồng. Với diện tích này và mức giá này, để tìm được dự án có mức giá này, chưa nói là khu vực trung tâm mà kề cận trung tâm cũng là chuyện "đánh đố". Trong khi đó chủ đầu tư này lại được sự hỗ trợ cam kết giới thiệu và xúc tiến hỗ trợ để cán bộ công nhân viên của một ngành sẽ tham gia vay mua nhà ở tại dự án, mà các cán bộ ngành này thì lại có thu nhập không quá thấp, họ ít có nhu cầu mua nhà ở xã hội, càng không muốn mua nhà xa trung tâm. Điều này cho thấy, ngay cả việc gói tín dụng 30.000 quy định cho đối tượng vay mua sản phẩm nhà ở xã hội và nhà bình dân thấp (dưới 70 m2), đã là cả một vấn đề cần “kê lại” cho đúng và trúng với thực tiễn tâm lí các đối tượng thuộc từng phân khúc vay mua nhà.
Phải chăng vì thế mà gói tín dụng nghìn tỷ dành cho đối tượng cũng là cán bộ nhân viên, viên chức, lực lượng vũ trang... nhưng dự kiến sẽ được giải ngân vay mua nhà với hạn mức lên tới 2 tỷ đồng mà không bị ràng buộc các điều kiện như diện tích và giá thành, sẽ ra đời?
Ngân hàng Nhà nước đang trình Thủ tướng đề án triển khai gói tín dụng cho vay ưu đãi dành cho các đối tượng là cán bộ công chức, viên chức, lực lượng vũ trang vay mua nhà... Gói tín dụng này độc lập với gói 30.000 tỷ đồng đang triển khai. Nếu gói tín dụng này đi vào hoạt động, liệu phân khúc bất động sản trung cao và cao cấp sẽ được “kích cầu”?
