Nội dung

Ưu đãi khi chuyển mục đích sử đụng từ đất nông nghiệp sang đất ở

Điều 109, Luật Đất đai năm 2013 quy định, khi chuyển mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp, phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở, người sử dụng đất phải đóng tiền sử dụng đất.

Về việc thu tiền sử dụng đất, Luật Đất đai năm 2013 và Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định ưu đãi tiền sử dụng đất (mức thu, ưu đãi giá, miễn, giảm, ghi nợ) khi tiến hành chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp thành đất thổ cư (đất ở), đặc biệt là đối với đối tượng cá nhân, hộ gia đình, cụ thể:

- Đối với mức thu: Các tổ chức kinh tế phải đóng 100% tiền sử dụng đất theo giá đất ở (Điểm a, Khoản 1, Điều 5, Nghị định số 45/2014/NĐ-CP) nhưng đối với cá nhân, hộ gia đình được ưu đãi hơn so với tổ chức (Điểm a, Điểm b, Khoản 2, Điều 5 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP): (i) Đóng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp khi chuyển từ đất ao, vườn trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở sang thành đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất ao, vườn gắn liền nhà ở song người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc đã tách thành những thửa đất riêng (đơn vị đo đạc khi tiến hành đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01/7/2004 đã tự đo đạc tách thành những thửa đất riêng) sang đất ở; (ii) Đóng 100% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp ở thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền khi chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang làm đất ở.

- Đối với giá đất: Tổ chức kinh tế phải đóng tiền sử dụng đất theo giá đất sát giá đất thị trường nhưng cá nhân, hộ gia đình chỉ phải đóng theo giá đất trên Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định đối với diện tích trong hạn mức công nhận đất ở hoặc hạn mức giao đất ở.

- Đối với miễn, giảm và ghi nợ tiền sử dụng đất: Theo Nghị định số 45/2014/NĐ-CP, cá nhân, hộ gia đình khi chuyển mục đích sử dụng đất được: (i) Miễn, giảm tiền sử dụng đất trong hạn mức giao đất đối với một số đối tượng như: hộ nghèo, người có công với cách mạng, hộ đồng bào dân tộc thiểu số...; (ii) Khi có khó khăn về tài chính sẽ được ghi nợ số tiền sử dụng đất; được trả nợ dần trong thời hạn tối đa là 5 năm theo số tiền đã ghi nợ. Đối với trường hợp thanh toán nợ trước hạn sẽ được hỗ trợ giảm trừ vào tiền sử dụng đất phải đóng theo mức hỗ trợ là 2%/năm của thời hạn trả nợ trước hạn, tính trên số tiền sử dụng đất trả nợ trước hạn.

Có thể nói, pháp luật về thu tiền sử dụng đất hiện hành đã có quy định ưu đãi cho cá nhân, hộ gia đình khi chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất ở.

Nhà nước ưu đãi khi chuyển mục đích sử đụng từ đất nông nghiệp sang đất ở. Ảnh: Internet

Bỏ thu “tiền sử dụng đất” một lần: Nên hay không?

Mới đây, một số ý kiến gửi về Bộ Tài chính đã đề xuất rằng, nên thay quy định về thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất bằng thu thuế nhà, đất hàng năm? Liên quan tới câu hỏi này, Bộ Tài chính đã có kiến trả lời, cụ thể:

Hiện tại, Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp đã đưa ra quy định thu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp hàng năm đối với đất ở căn cứ biểu thuế lũy tiến từng phần, còn vấn đề thu thuế đối với nhà ở thì chưa có quy định (khi soạn thảo Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, Chính phủ cũng đã đề xuất thu thuế đối với nhà ở; song, Quốc hội chưa đồng ý thu thuế đối với nhà ở). Công tác thu thuế đối với nhà ở cần phải được tiếp tục nghiên cứu, có đánh giá trên cơ sở những yêu cầu, mục tiêu quản lý của Nhà nước đối với nhà ở và đất đai.

Bên cạnh đó, khi người dân đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp thành đất thổ cư (đất ở) là với mục đích hoàn thành hồ sơ đất đai để sử dụng làm nhà ở đúng quy hoạch, ổn định.

Quy định về thu tiền sử dụng đất 1 lần khi chuyển mục đích sử dụng đất từ loại đất không phải là đất ở thành đất ở đối với cá nhân, hộ gia đình đã được quy định trong Luật Đất đai năm 2003 và được kế thừa trong Luật Đất đai năm 2013. Quy định đó phù hợp với tâm lý của người dân Việt Nam muốn có nhà ở ổn định, đã hoàn thiện nghĩa vụ tài chính.

Nếu như quy định thay tiền sử dụng đất bằng một loại thuế nhà và đất thu lâu dài, hàng năm như đề xuất sẽ chưa phù hợp với Luật Đất đai 2013, Luật Ngân sách Nhà nước và ảnh hưởng tới tâm lý của người dân sử dụng đất ở bởi luôn phải thấp thỏm lo đóng tiền thuế nhà, đất hàng năm.

Luật Ngân sách Nhà nước quy định, tiền sử dụng đất là một khoản thu của ngân sách Nhà nước (đây không phải là khoản thuế). Vì thế, về mặt khoa học, đề nghị bỏ thu “tiền sử dụng đất” một lần khi chuyển mục đích sử dụng đất mà thay vào đó sắc thuế nhà, đất đóng hàng năm là chưa thật sự phù hợp.