Nội dung

Phó GĐ Công ty địa ốc Đất Lành, ông Nguyễn Văn Đực, đã đưa ra quan điểm về các phát biểu mang cái nhìn lạc quan với thị trường BĐS trong thời gian gần đây bên cạnh thực trạng nợ nần, thua lỗ và sụt giảm về kết quả kinh doanh của nhiều doanh nghiệp.

Chỉ khoảng 10% chuyển động

- Theo ghi nhận từ báo cáo tài chính của nhiều doanh nghiệp BĐS trong quý I/2015, có đến hơn 50% các doanh nghiệp có kết quả kinh doanh so với cùng kỳ giảm sút , thậm chí một vài trường hợp còn gặp thua lỗ. Ông có thể phân tích cụ thể hơn về những thông tin này và nó có mâu thuẫn với các phát biểu lạc quan về thị trường BĐS gần đây hay không?

Thực tế cũng ghi nhận sự phục hồi của thị trường BĐS, song số lượng như thế nào thì cũng chưa thể khẳng định.

Tại Tp.HCM, số dự án đang chuyển động hiện nay là trên 900 dự án, trong đó có 200 dự án đang được nhà nước "doạ" thu hồi còn 700 dự án đang đắp chiếu. Phần còn lại, chỉ có 50 dự án hiện đang hoạt động.  

Tính ra, so với những dự án bất động, số đang hoạt đông hiện chiếm chưa đến 10%. Đây chính là mảng tối của thị trường BĐS. 

"Tôi bị xếp vào trường phái bi quan. Song những phát biểu lạc quan thì có thể thấy chỉ đang nhìn vào tảng băng nổi mà không thấy được phần chìm của tảng băng đó nhiều thế nào. Còn tôi đang muốn nhìn vào phần chìm của tảng băng đó" - ông Đực cho biết.

Vậy nên, với những con số đưa ra trong báo cáo tài chính quý I vừa rồi, số lượng hơn 50% doanh nghiệp tha lỗ trên thực tế có thể cũng đã được giảm nhẹ đi phần nào.

Với 50 dự án đang hoạt động bên cạnh số lượng các dự án đang gặp khó khăn như trên, tình trạng lỗ lãi của doanh nghiệp cũng đã được thể hiện phần nào.

Nếu "đắp chiếu", dự án sẽ còn kéo theo rất nhiều chi phí khác nữa bên cạnh khoản tiền phải trả lãi cho ngân hàng...nên khó mà nói rằng sự phát triển của doanh nghiệp đang bắt đầu khởi sắc.

Nhiều ý kiến nhận định thị trường BĐS đang ấm dần lên nhưng đó mới chỉ là
phần nổi của tảng băng mà chưa thấy rõ được phần chìm của nó

- Thưa ông, báo cáo vừa qua của ngành thuế đã cho biết, có không ít đại gia BĐS đã nợ thuế lên đến cả nghìn tỷ đồng. Trong bối cảnh doanh nghiệp lãi lại nợ thuế, nhu cầu về nhà ở là rất lớn nhưng trên thực tế lượng người sở hữu được nhà lại không tương xứng.., vậy nên có cái nhìn như thế nào về sự phát triển hiện nay của BĐS Việt Nam? Và như vậy, ai mới là đối tượng thực mà các cơ chế hỗ trợ, chính sách phát triển BĐS đang hương tới?

Quả thật là đang diễn ra tìn trạng nợ khách hàng, nợ thuế, nợ ngân hàng, nợ nhà thầu thi công của nhiều doanh nghiệp. Thực trạng âm vốn của không ít doanh nghiệp đã phần nào nói lên những bước đi chưa đúng đắn của giới đầu tư BĐS. Cụ thể là đầu tư sai về phân khúc.

Phân khúc cao cấp luôn dành được sự quan tâm của của giới đầu tư với những giá trị mỗi sản phẩm từ 1-5 tỷ đồng. Trong khi đó, họ lại quá hời hợt với những căn hộ dưới 1 tỷ đồng rất phù hợp với sức mua của đa số người dân hiện nay. Những căn hộ có giá trị dưới 500 triệu đồng lại càng khan hiếm.

Đó chính là một sai lầm được tạo nên từ việc không đưa ra định hướng cho thị trường. Không những vậy, nhà nước cũng không cho phép xây dựng những căn hộ có diện tích nhỏ. Bên cạnh đó, quyền sử dụng đất quá cao cũng như sự rườm rà của những thủ tục khiến giá sản phẩm bị đẩy lên rất cao,  phía nhà đầu tư cũng khó có thể tiêu thụ sản phẩm được.

Lúc đó, ngân hàng sẽ mở cửa cho doanh nghiệp, tình trạng đầu cơ sẽ xảy ra và theo đó bong bóng BĐS cũng hình thành, thị trường khó có thể tránh khỏi bị đóng băng. Song, việc phải tiếp tục trả lãi 20-25%/năm cho ngân hàng đã khiến doanh nghiệp rút hết tài sản của mình.

Những khó khăn này kéo dài từ những năm trở về trước và cho tới thời điểm này, nó vẫn còn hiện hữu khiến nhiều doanh nghiệp chưa thể "thoát" ra được.

Tuy nhiên, cũng không thể phủ nhận có những doanh nghiệp không chịu tác động từ "cơn sóng thần" đó trong giai đoạn 2014-2015, với sự nhạy bén của mình, họ đã có thể mua lại những dự án chết để khôi phục lại và tái khởi động.

Những dự án đó không hẳn là "ế hàng", mà vấn đề ở chỗ, doanh nghiệp không thể tiếp tục xây dựng vì không có tiền. Thực tế cũng cho thấy, sự chuyển động và sôi động cũng chỉ diễn ra tại những dự "xác chết" đã được mua lại bởi các doanh nghiệp.

Tác dụng của chính sách là không đáng kể. Có thể thấy được một cách rõ ràng nhất qua sự thất bại trong việc triển khai gói 30.000 tỷ đồng 2 năm qua. Vậy nên, chính sách không thể hiện được nhiều mà chỉ có thể thấy được sự năng động của một vài doanh nghiệp nhạy bén với thị trường BĐS.