Nội dung

Trong thông báo gửi các cư dân, chủ đầu tư dự án cho hay việc ký biên bản thanh lý là để khẳng định khách hàng đã hoàn thành nghĩa vụ thanh toán với chủ đầu tư và bổ sung hồ sơ thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (sổ hồng). Nếu khách hàng nào không ký sẽ phải tự đi làm sổ hồng.

Không thanh lý, tự đi làm sổ hồng

Ông N.T.P. (ngụ tại quận 12, Tp.HCM) là khách hàng mua căn hộ tại một dự án chung cư ở quận 12 do Công ty HN làm chủ đầu tư.

Ông P. cho biết chủ đầu tư dự án trên bàn giao căn hộ vào tháng 10/2016. Hiện ông P. đã đóng toàn bộ khoản tiền mua nhà nhưng chủ đầu tư thì vẫn chưa hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ đã ký trong hợp đồng với cư dân.

Cụ thể nhiều hạng mục, công trình thuộc phần diện tích sở hữu chung như phòng sinh hoạt cộng đồng, quầy thông tin, hòm thư, công viên, hồ bơi... chủ đầu tư vẫn chưa xây dựng xong. Ngoài ra, chủ đầu tư chung cư trên cũng chưa tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu để thành lập ban quản trị cho cư dân. Vì vậy khi chủ đầu tư ra thông báo buộc khách hàng phải ký biên bản thanh lý hợp đồng thì nhiều cư dân bất ngờ, hoang mang.

“Chủ đầu tư còn nhiều nghĩa vụ vẫn chưa hoàn thành với khách hàng, hiện giờ nhiều cư dân nhất quyết không ký vì lo sợ chủ đầu tư sẽ rũ bỏ trách nhiệm của mình. Sau này nếu phát sinh rắc rối, chúng tôi không biết gọi ai” - ông P. nói.

Một vài người dân đã “lỡ” ký biên bản thanh lý hợp đồng với chủ đầu tư thì tỏ ra hoang mang. Ông N.M.T. (quận Bình Thạnh) cho biết trong biên bản thanh lý, hai bên đã thỏa thuận thanh lý hợp đồng, trong đó có công nhận ông T. thanh toán đầy đủ tiền cho chủ đầu tư.

Trong khi đó, nghĩa vụ còn lại với chủ đầu tư được xác định chỉ bao gồm hoàn thành thủ tục hồ sơ xin cấp sổ hồng và bảo hành căn nhà theo hợp đồng đã ký.

Ông T. cho biết do không am hiểu pháp luật nên khi chủ đầu tư yêu cầu ký biên bản thanh lý để được cấp sổ hồng, ông đã đặt bút ký ngay. Đến khi một số cư dân thông tin, ông mới vỡ lẽ mình ký hớ.

Không cần thiết phải ký

Nếu chủ đầu tư chưa bàn giao sổ hồng, người mua căn
hộ chung cư không nên ký hợp đồng thanh lý

Theo một vị giám đốc một công ty BĐS có trụ sở ở quận 10, công ty này đã làm rất nhiều dự án trong thành phố. Tuy nhiên chỉ đến khi bàn giao sổ hồng, công ty mới ký biên bản thanh lý hợp đồng với cư dân.

Vị giám đốc trên cũng cho biết, một bộ hồ sơ xin cấp sổ hồng cho cư dân bao gồm đơn đăng ký, tờ khai lệ phí trước bạ, hợp đồng mua bán căn hộ, biên bản bàn giao căn hộ, bản vẽ hoàn công... Riêng biên bản thanh lý hợp đồng không cần thiết.

Các chuyên gia pháp lý cho rằng, việc chủ đầu tư buộc cư dân phải ký biên bản thanh lý hợp đồng trước khi có sổ hồng là điều “lạ”. Vì thông thường đây là loại biên bản mà người dân chỉ phải ký khi đã được nhận sổ hống từ chủ đầu tư.

Theo Luật sư Võ Xuân Trung, biên bản thanh lý hợp đồng thường thực hiện theo thỏa thuận giữa chủ đầu tư và khách hàng khi các bên đã thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ của mình theo hợp đồng đã ký, hoặc thời hạn của hợp đồng mua bán đã hết.

Trong một hợp đồng mua bán căn hộ thông thường sẽ quy định chủ đầu tư phải có nghĩa vụ làm thủ tục xin cấp sổ hồng cho khách mua. Nếu người dân chưa được nhận sổ hồng thì không thể ký biên bản thanh lý.

Ngoài ra, trong thủ tục xin cấp sổ hồng cũng không có quy định phải có biên bản thanh lý hợp đồng kèm theo. Ngoại trừ việc chủ đầu tư đang có 'vấn đề' gì đó không ổn mới buộc cư dân ký văn bản thanh lý nhằm 'chối bỏ' trách nhiệm.

“Chỉ khi nào chủ đầu tư đã hoàn thành tất cả nghĩa vụ, hoặc khi hợp đồng đã hoàn thành hoặc các bên tự nguyện thanh lý theo thỏa thuận thì mới lập biên bản thanh lý” - luật sư Trung nói.

Coi chừng kẻo cầm dao đằng lưỡi

Luật sư Trung cho biết thêm, trong trường hợp trên khách hàng không nên ký biên bản thanh lý nhằm ràng buộc nghĩa vụ với chủ đầu tư. Nếu ký thanh lý thì người mua sẽ có thể gặp rắc rối. Ví dụ, trong hợp đồng quy định chủ đầu tư phải làm thủ tục cấp sổ hồng cho cư dân. Nhưng sau này vì lý do gì đó chủ đầu tư chậm trễ, nếu hợp đồng chưa thanh lý, người mua nhà có thể khởi kiện chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ hợp đồng, còn khi hợp đồng đã thanh lý xong thì người dân không thể kiện chủ đầu tư.

“Đây là một loại giao dịch dân sự, hợp đồng đã quy định nghĩa vụ của chủ đầu tư phải xin cấp sổ hồng cho cư dân. Khi nào người dân được cầm sổ hồng trên tay, lúc đó hai bên ký thanh lý hợp đồng mới là đúng quy định” - luật sư Trung cho biết.

Còn theo luật sư Nguyễn Văn Phú, theo nguyên tắc, khi giao nhận căn hộ thì chủ đầu tư và cư dân chỉ ký biên bản bàn giao. Khi chủ đầu tư làm sổ hồng cho dân, người mua căn hộ không nhất thiết phải ký biên bản thanh lý hợp đồng, cho nên việc chủ đầu tư yêu cầu như vậy là không thỏa đáng.

Tuy nhiên, luật sư Phú cũng cho rằng, một số trường hợp người mua có thể vẫn ký biên bản thanh lý, nhưng nội dung biên bản phải ghi rõ yêu cầu chủ đầu tư thực hiện các nghĩa vụ chưa hoàn thành, đồng thời bồi thường về việc chủ đầu tư vi phạm các nghĩa vụ theo cam kết trong hợp đồng.

Ngoài ra, luật sư Phú cũng khuyên người mua, trước khi ký biên bản thanh lý nên đọc lại kỹ các điều khoản đã ký để xem chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ hay chưa, có vi phạm nghĩa vụ nào không, từ đó mới nêu rõ trong biên bản để bảo vệ quyền lợi của mình.

'Hiện nay thường xảy ra tình trạng nhiều chủ đầu tư giao nhà trễ hạn, sau đó lập biên bản thanh lý sớm hòngné tránh trách nhiệm, sợ người mua quay lại kiện đòi bồi thường. Người mua nhà nếu không tỉnh táo sẽ sập bẫy chủ đầu tư. Vì thế, tốt hơn hết khách hàng phải cương quyết không ký biên bản thanh lý' - luật sư Phú khuyên.