Thị trường bất động sản trầm lắng, một số dự án chủ đầu tư tuyên bố giảm giá sốc để cắt lỗ nhưng chỉ rộ lên một khoảng thời gian ngắn rồi lại chìm vào ảm đạm với lượng giao dịch lẻ tẻ.
Lý do khiến nhiều nhà đầu tư và người mua nhà vẫn trong tâm lý chờ đợi và kỳ vọng vào việc giá căn hộ tiếp tục giảm sâu là bởi thông tin về lượng hàng tồn kho đang rất lớn, tổng giá trị hàng tồn kho lên đến gần 50 tỷ đô la.
Tuy nhiên, các doanh nghiệp địa ốc vẫn coi việc giảm giá là việc “cực chẳng đã”, không tính chuyện giảm giá và có khi giảm giá được coi là giải pháp tiêu cực.
Nhiều chuyên gia nhận định, đáy của thị trường không căn cứ vào giá thành mà thường do cung - cầu quyết định. Vì thế, khi giá thị trường đã thấp hơn giá thành tối thiểu như hiện nay, rất khó có chuyện giá sẽ giảm thêm.
Dù giá nhà đã rất thấp so với cách đây vài năm nhưng rất nhiều người có nhu cầu mua nhà ở thực sự vẫn không đủ khả năng mua nhà. Bởi với đồng lương ít ỏi của đại bộ phận công chức, nhân viên văn phòng thì giá nhà vẫn vượt quá khả năng chi trả của họ.
Như nhận định của nhiều chuyên gia, khó khăn chung của thị trường bất động sản hiện nay một phần xuất phát từ việc quản lý yếu kém, thiếu quy hoạch, kế hoạch phù hợp nên thị trường nhà ở đã phát triển quá nóng, cơ cấu không hợp lý và tình trạng đầu cơ làm dư thừa nguồn cung, nhất là loại nhà ở cao cấp, vượt quá khả năng của phần lớn người có nhu cầu mua nhà để ở.
Khó tiếp cận nguồn vốn
Từ phản ánh của các doanh nghiệp cho rằng, với cơ chế tài chính tín dụng như hiện nay, hầu hết các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản không tiếp cận được nguồn vốn vay tín dụng, giao dịch mua bán sụt giảm mạnh, có những doanh nghiệp không bán được hàng, mất khả năng cân đối tài chính dẫn tới rất khó khăn trong việc trả lãi vay và các khoản nợ tín dụng ngân hàng, thiếu vốn để tiếp tục đầu tư làm các dự án, công trình bị dở dang.
Nhiều người vẫn khó tiếp cận nguồn vốn
Để khơi thông thị trường bất động sản, nhiều kiến nghị được đưa ra, trong đó, theo các doanh nghiệp, một trong những giải pháp cứu thị trường là làm sao hạ lãi suất; phát triển các công cụ tài chính nhằm tăng cường nguồn vốn cho các thị trường bất động sản như quỹ đầu tư bất động sản, quỹ tín thác đầu tư bất động sản, quỹ tiết kiệm nhà ở.
Theo báo cáo của Horea, Tp.HCM hiện tồn kho bất động sản khá lớn trong khi nhiều khoản vay ngân hàng đang trở thành gánh nặng của các doanh nghiệp.
Hiệp hội bất động sản Tp.HCM đề xuất một số giải pháp để giải quyết một phần khó khăn cho doanh nghiệp bất động sản, thị trường bất động sản. Về giải quyết đầu ra có lượng hàng tồn kho khổng lồ, Horea đề nghị có chính sách, cơ chế hỗ trợ tín dụng ưu đãi khoảng 8%/năm trong thời hạn từ 5 - 10 năm cho người mua căn hộ đầu tiên, người đang ở chật hẹp (dưới 5m2/người) để mua căn hộ….
Về vốn, Horea đề nghị xem xét cho các doanh nghiệp bất động sản được cơ cấu lại các khoản nợ vay cũ đang chịu lãi suất rất cao (trên dưới 20%/năm) để chuyển sang được hưởng mức lãi suất theo chính sách hiện nay. Xem xét cho các doanh nghiệp bất động sản được tiếp cận các khoản vay tín dụng mới để tiếp tục hoàn thiện công trình, sản phẩm cung ứng cho thị trường…
Thay vào đó, các chủ đầu tư đang ôm cả núi hàng tồn này hướng tới kích cầu bằng cách kiến nghị ngân hàng hỗ trợ ví tiền của người mua, và hướng người mua đến những căn hộ có diện tích vừa phải….
Hiệp hội cũng đề nghị ngân hàng liên kết và hỗ trợ doanh nghiệp để cấp tín dụng cho người mua nhà.
Việc vực dậy thị trường BĐS không chỉ cần sự hỗ trợ của ngành BĐS, chủ đầu tư mà ngân hàng đóng vai trò rất lớn.
Việt Nam là nước vẫn còn nghèo nhưng lãi suất vay mua nhà lại quá cao từ 10-13%/năm, thông thường phải trả trong vòng 3-5 năm, trong khi các nước châu Âu, Mỹ, lãi suất chỉ ở dao động ở quanh mức 2 - 4% và có thể trả trong 10 - 20 - 30 năm khiến những người có nhu cầu nhà ở thật sự không thể mua được nhà. Việc vay lãi và trả nợ ngân hàng hàng tháng với lãi suất 10-13%/năm là quá sức đối với rất nhiều người.
Ngân hàng - vai trò “phá băng” cho BĐS
Trong kinh doanh bất động sản, mối quan hệ chủ đầu tư - ngân hàng - người mua là mối quan hệ chặt chẽ không tách rời.
Theo GS Đặng Hùng Võ, thị trường bất động sản đang rất cần một “cú huých” từ chính sách và từ các tổ chức tín dụng để tạo đà khơi thông nguồn vốn.
Ông Võ cho rằng, nguồn vốn lớn nhất cho thị trường bất động sản từ trước đến nay là từ huy động của người mua, nhưng hiện đang bị tắc nghẽn vì tâm lý chờ đợi giá bất động sản giảm thêm. Vì vậy, thị trường đang rất cần một “cú huých” từ chính sách và từ các tổ chức tín dụng để tạo đà khơi thông nguồn vốn.
Theo số liệu mà ông Võ đưa ra, tỷ lệ nguồn vốn vay để đầu tư vào bất động sản từ hệ thống ngân hàng tại khu vực Hà Nội là 40%, còn huy động từ người mua chiếm tới 60%. Ngược lại, tại Tp.HCM, tỷ lệ vay từ ngân hàng chiếm tới 80%, còn huy động từ người mua chỉ chiếm 20%. Tuy nhiên, theo ông Võ, dù chiếm tỷ lệ nào đi nữa thì nguồn vốn huy động từ người mua cũng là rất lớn và đóng vai trò quyết định cho tính thanh khoản của thị trường.
Đồng tình với ý kiến trên, bà Nguyễn Thị Mùi, nguyên thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tiền tệ quốc gia cho biết, từ trước đến nay, nguồn tín dụng từ ngân hàng thương mại chủ yếu là vốn ngắn hạn, nhưng lại cho vay đầu tư bất động sản là nhu cầu trung và dài hạn, nên rất rủi ro. Chính vì vậy, khi thị trường bất động sản gặp khó, thì để tránh rủi ro, ngân hàng sẽ hạn chế vốn vào lĩnh vực này cũng là điều dễ hiểu. Trong khi đó, người dân chưa có niềm tin vào sự phục hồi của thị trường bất động sản trong ngắn hạn, nên không tham gia đầu tư, khiến thị trường này càng kém thanh khoản.
Hiện nay, các chuyên gia đều nhất trí cho rằng, động thái giảm lãi suất huy động tiền gửi vừa qua cũng như cam kết của lãnh đạo Ngân hàng Nhà nước về tiếp tục giảm lãi suất huy động từ nay đến cuối năm về khoảng 10%/năm sẽ có tác động tích cực đến thanh khoản của thị trường bất động sản.
“Gần đây, thị trường đã bắt đầu có giao dịch trở lại tại một số phân khúc có giá cả hợp lý”, ông Trịnh Văn Quyết, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn FLC nói và đưa ra nhận định, hiện lãi suất cho vay đã giảm về còn khoảng 13 – 14%/năm, cộng với áp lực kiềm chế tăng trưởng tín dụng cho bất động sản giảm xuống, các ngân hàng thương mại cũng đang tái cơ cấu để giảm chi phí trung gian và tăng hiệu quả hoạt động, là những tác nhân thuận lợi cho thanh khoản của thị trường bất động sản.
Như vậy, bất kỳ động thái nào của hệ thống ngân hàng thương mại cũng sẽ có tác động mạnh đến thị trường bất động sản dù trực tiếp hay gián tiếp.
Ngoài sự hỗ trợ của chính sách quản lý, ngành BĐS, chủ đầu tư thì ngân hàng cũng là một yếu tố đóng vai trò rất lớn trong việc "phá băng" cho thị trường BĐS.
