Nội dung

Đó là nhận định của các chuyên gia tại Hội nghị tổng kết thị trường BĐS do Hiệp hội BĐS Tp.HCM (HoRERA) tổ chức tuần qua.

Tiền sử dụng đất vẫn đang là “ẩn số”

Vào ngày 31/12/2014, UBND Tp.HCM đã có Quyết định số 51/2014/QĐ-UBND về việc ban hành bảng giá đất với mức tăng bình quân khoảng 1,9 lần áp dụng cho năm ngoái và hiện tại đang điều chỉnh để áp dụng cho năm nay.

HoREA cho biết, với chế định thu tiền sử dụng đất của những tổ chức kinh tế theo quy định của Luật Đất đai năm 2014, tiền sử dụng đất vẫn sẽ là “gánh nặng” và là “ẩn số không minh bạch” mà doanh nghiệp BĐS không thể tiên lượng được khi đầu tư dự án. Nhiều dự án trong quá trình xây dựng bị dừng lại do vướng quy định này. Bên cạnh đó, theo HoREA, chi phí tiền sử dụng đất cũng sẽ được tính vào giá thành sản phẩm mà khách hàng phải gánh chịu khi mua BĐS.

Hiện nay, trình tự, thủ tục thẩm định, xét duyệt để đưa ra quyết định số tiền sử dụng đất mà doanh nghiệp phải nộp còn tốn rất nhiều thời gian và rất nhiêu khê, ảnh hưởng tới hoạt động sản xuất - kinh doanh của doanh nghiệp và nguồn thu ngân sách của địa phương. Vì thế, thủ tục này cần phải được cải cách triệt để.

Ngoài tiền sử dụng đất, quy định pháp luật về khấu trừ tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng cũng đang làm “đau đầu” các doanh nghiệp. Bởi vì, các quy định đang được áp dụng vào thực tế hiện nay đã bộc lộ bất cập, do khoản tiền giải phóng mặt bằng dự án được khấu trừ rất thấp nên gần như doanh nghiệp phải “mua” đất dự án đến 2 lần.

Nhằm tháo gỡ khó khăn này, UBND Tp.HCM trước đó đã có văn bản đề xuất, về lâu dài, đề nghị cơ quan Nhà nước nghiên cứu bỏ hẳn khái niệm “tiền sử dụng đất” và thay thế bằng sắc thuế sử dụng đất ở với mức thuế suất nhất định, khoảng 15% hoặc 10% bảng giá đất. Làm như vậy dễ tính toán, minh bạch và loại trừ được cơ chế xin - cho. Bên cạnh đó, cơ chế này cũng sẽ hạn chế được việc thu tiền sử dụng đất lần đầu quá lớn mà duy trì nguồn thu lâu dài, bền vững cho Nhà nước. HoREA cho biết, đây là đề xuất xác đáng, rất cần được nghiên cứu.

Nhiều dự án phải "trùm mền" vì những bất cập trong quy định đền bù giải tỏa. Ảnh: Lê Toàn

Ách dự án do vướng đền bù

Bên cạnh đó, một vấn đề khác khiến nhiều dự án tại Tp.HCM bị “trùm mền” là quy định về việc đền bù giải tỏa. HoREA cho biết, Tp.HCM hiện có 1.409 dự án. Trong đó, 190 dự án bị thu hồi, hủy bỏ chủ trương đầu tư hoặc hết hạn văn bản về chủ trương đầu tư. Trong số 1.219 dự án còn hiệu lực thực hiện, có tới 502 dự án chưa khởi công và tạm ngưng thi công, chiếm 41,18% tổng số dự án. Đây chính là phần chìm của tảng băng hàng tồn kho BĐS.

Theo Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu, nhiều dự án BĐS không thể thực hiện được do vướng đền bù giải tỏa, trong đó có nhiều dự án đã tiến hành giải phóng được mặt bằng hơn 80% diện tích, thậm chí tới 98% diện tích song vẫn không thể triển khai do phần còn lại không thể thỏa thuận được với người có đất.

Đặc biệt có dự án được Nhà nước chỉ định chủ đầu tư song cũng vì vướng khâu giải phóng mặt bằng nên không thực hiện được. Điển hình, Liên danh Công ty Sumitomo Realty & Development và Công ty Hongkong Land đã được chỉ định làm chủ đầu tư dự án 164 Đồng Khởi, quận 1, Tp.HCM nhưng đã xin trả lại dự án do không được xác định rõ thời điểm hoàn thiện giải phóng mặt bằng cũng như tổng chi phí tạo lập quỹ đất dự án này.

Để tháo gỡ nút thắt này, HoREA đã kiến nghị Chính phủ, Bộ Tài nguyên và Môi trường cùng UBND Tp.HCM có cơ chế hỗ trợ nhà đầu tư đối với trường hợp đã bồi thường, giải phóng mặt bằng dự án được từ 80% diện tích trở lên để sớm đưa dự án vào thi công xây dựng, tránh lãng phí thời gian, làm gia tăng chi phí đầu tư và có thể bị mất cơ hội kinh doanh.

Theo đó, đối với những dự án đã bồi thường, giải phóng mặt bằng liền thửa thì sẽ cho phép nhà đầu tư được điều chỉnh quy hoạch để triển khai trong phạm vi đất đã được bồi thường.

Còn đối với dự án đã giải phóng mặt bằng dạng “da beo” (vẫn còn các thửa xen kẹt) thì đề nghị chính quyền địa phương hỗ trợ đền bù giải phóng mặt bằng với một mức giá đền bù không thấp hơn mức giá cao nhất mà chủ đầu tư đã đền bù trong dự án, có cơ chế để người có đất tham gia góp vốn cùng chủ đầu tư thực hiện đầu tư kinh doanh dự án đó hoặc có cơ chế để các bên có liên quan đưa ra Tòa án để được xem xét và giải quyết một cách công bằng.