Nội dung

Cục Quản lý Nhà và Thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) cho biết, lượng giao dịch BĐS thành công trong tháng 4 tăng gấp đôi so với cùng kỳ năm ngoái. Cụ thể, trong tháng 4, tại Hà Nội và Tp.HCM có tất cả hơn 30.000 giao dịch thành công. Tính chung trong 4 tháng đầu năm, tại 2 thị trường lớn là Hà Nội và Tp.HCM, số giao dịch thành công đạt 12.000 giao dịch, tăng gần 3 lần so với cùng kỳ năm 2014. Tuy nhiên, nhiều ý kiến lo ngại rằng, nguồn cung lớn ào ạt khiến số lượng giao dịch tăng nhanh thực chất chỉ là sự phất ảo của thị trường. Điều này liệu có dẫn tới một chu kỳ tăng trưởng nóng và tạo bong bóng BĐS như những năm 2006, 2007?

Thị trường khó tạo nên cơn sốt

Báo cáo nhận định của một số công ty tư vấn đầu tư BĐS cho thấy, thị trường địa ốc cuối năm 2014 và đầu năm 2015 có nhiều điểm tương tự với giai đoạn cực thịnh của thị trường BĐS Việt Nam cách đây 8 năm (2007). Thứ nhất là chính sách tiền tệ. Hai giai đoạn 2015 và 2007 có đặc trưng là lãi suất huy động thấp và lãi suất cho vay cao nhưng trong năm đầu tiên, không vượt quá 10%. Thứ hai, tương đồng về thu hút vốn đầu tư nước ngoài (FDI). Thứ ba là sự điều tiết của thị trường tài chính. Thị trường chứng khoán năm 2006 lên đỉnh và sau đó lao dốc. Những nhà đầu tư chứng khoán chuyển hướng sang đầu tư địa ốc. Trong năm 2014, chứng khoán tăng trưởng tốt vào nửa đầu năm và điều chỉnh đột ngột nữa cuối năm khiến cho dòng tiền đổ sang nhà đất.

Theo Tổng Giám đốc Thanh Yến Land Nguyễn Duy Minh, sự tương đồng này còn thể hiện ở trạng thái thị trường. Nhà đất cuối năm 2014, đầu năm 2015, tại Hà Nội và Tp.HCM đã chuyển động từ trạng thái ấm dần ở phân khúc nhà giá rẻ rồi nóng lên ở nhiều phân khúc khác tương tự cơn sốt đất năm 2007. Nguồn cung ồ ạt ra thị trường cũng là một sự tương đồng nữa. Giao dịch tăng mạnh, tốc độ nhanh và đẩy giá cả tăng 5-10% và xuất hiện giá chênh vào thời điểm cuối năm 2014, đầu năm 2015.

Người có nhu cầu đang tìm hiểu nhà tại một triển lãm dự án BĐS ở quận 7, Tp.HCM. Ảnh: Quang Huy

Ông Minh cho biết, tuy có nhiều điểm tương đồng nhưng nhân tố doanh nghiệp, chính sách, khách hàng hoàn toàn khác nhau. Năm 2007, thị trường còn mới mẻ, khách hàng không có kinh nghiệm nhiều, tâm lý bắt trước, nói đuôi nhau mua, cuối cùng đã tạo nên một khối bong bóng khổng lồ. Còn thị trường BĐS năm 2015 chỉ ấm lên thôi. Chính sách hoàn thiện, thông tin đầy đủ nên khó có thể xuất hiện bong bóng. Khách hàng rất thận trọng, có đủ kiến thức để lựa chọn đầu tư hay mua vào.

Tương tự, Tổng Giám đốc Công ty CP Nhà Việt Nam Trần Văn Thành phân tích, số lượng giao dịch thành công với con số vài nghìn và mức tăng 2, 3 lần cũng chưa nói lên điều gì. Nhận định nguồn cung ào ạt cũng chưa chính xác, chính sàn giao dịch, chủ đầu tư quảng cáo nhiều nên chúng ta cảm giác có nhiều dự án. Thời điểm này, thực chất không có nhiều nhà đầu tư triển khai dự án. Hiện nay, tại Tp.HCM chưa đến 100 dự án được triển khai, chỉ khoảng 30-40 dòng sản phẩm đang chào bán. Trong khi đó, năm 2006-2007, tại Tp.HCM có đến 300 dự án được triển khai.

Giá BĐS ở mức hợp lý

Tuy thị trường địa ốc khó tạo nên cơn sốt mà sẽ hồi phục chậm nhưng nhiều ý kiến cho rằng, trong những quý tiếp theo của năm 2015, giá BĐS sẽ tiếp tục tăng.

Tổng Giám đốc Công ty CP Nhà Việt Nam Trần Văn Thành cho biết, chỉ có một số vùng BĐS hiện nóng lên, giá thực chất có tăng nhưng chỉ dao động quanh giá trị thật của chúng, không có chuyện tăng ảo. Đơn cử, giá trị thật của BĐS được cấu thành bởi giá thành sản phẩm và nhiều chi phí khác. Giá nhà ở tăng 5-10% cũng chỉ nằm ở giá giao dịch thực sự vì từ giữa năm 2014 trở về trước, các dự án bán lỗ, bán cho người tiêu dùng dưới giá thành. Ông Thành lưu ý, đối với những dự án mới thực hiện sẽ phải đóng tiền sử dụng đất theo bảng giá đất năm 2015 và nhiều hơn năm 2014, giá nhân công hiện cũng tăng nên chắc chắn chi phí tăng, doanh nghiệp buộc phải tăng giá. Quý II/2015, giá BĐS dự kiến sẽ tăng 3-10% nữa. Người tiêu dùng nên mua theo nhu cầu thực của mình, tránh tình trạng đầu tư "lướt sóng" sẽ không hiệu quả, thất bại lớn. Các chủ đầu tư nên chú ý tới chất lượng và dịch vụ tiện ích của dự án hơn là chạy theo số lượng nếu không nguy cơ tồn kho sẽ rất cao.

Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM (HoREA) Lê Hoàng Châu cho hay, thời điểm này vẫn có tình trạng các chủ đầu tư đang được sàn giao dịch, nhà môi giới BĐS "đánh bóng" đẩy giá dự án tăng 10-20% nhằm trục lợi. Nếu giá bán không tương ứng với địa điểm, chất lượng, dịch vụ, tiện ích, không gian của dự án chỉ dừng ở mức trung bình mà giá cao thì sẽ bị người tiêu dùng tẩy chay ngay. Người tiêu dùng cần biết thẩm định nhiều yếu tố, họ có đủ tỉnh táo và thông minh để biết quay lưng đối với các dự án BĐS tăng giá bán không hợp lý.

Nhưng theo ông Châu, hiện nay, thị trường BĐS đang là lợi thế cho người tiêu dùng. Nguồn cung đang nhiều, thị trường có sự cạnh tranh nên các chủ đầu tư sẽ tìm cách thu hút người mua bằng chất lượng sản phẩm, địa điểm, không gian sống tốt với giá bán hợp lý. Do đó, nếu chủ đầu tư nào tăng giá bán thì sẽ khó bán sản phẩm, khách hàng có quyền lựa chọn, gây ra sức ép cho các chủ đầu tư này.