Nội dung

Tuy nhiên, giáo sư Đặng Hùng Võ nhận định, thị trường BĐS chưa cho thấy sự phục phục bền vững và vẫn còn rất nhiều việc phải giải quyết để có được một thị trường minh bạch và lành mạnh.

- Về tình hình thị trường địa ốc thời gian qua, giáo sư đánh giá như thế nào?

Yếu tố hồi phục của thị trường BĐS có thể nhận thấy rằng khá chắc chắn. Số lượng giao dich tăng lên và quan trọng nhất là cầu thực, cung thực đã xuất hiện khá nhiều.

Bên cạnh phân khúc BĐS giá rẻ, các phân khúc cao cấp và tầm trung tại nhũng vị trí tốt cũng đã bắt đầu có mức tăng trưởng khả quan. Khách hàng không còn giữ thái độ đợi chờ thị trường xuống giá tiếp. Tôi cho rằng, sau thời gia dài thị trường trầm lắng, đây là những tín hiệu rất đáng vui mừng.

- Tuy nhiên, liệu sự hồi phục này đã bên vững khi nhiều ý kiến nhìn nhận thị trường BĐS đang có những dấu hiệu tăng trưởng nóng?

Hiện nay, thị trường đã cho thấy sự hối phục nhưng để chưa thể khẳng định đã giải quyết hết những vấn đề tồn tại. Đơn cử như khối lượng BĐS tồn kho. Thống kê của Bộ Xây dựng cho thấy, lượng BĐS tồn kho tính đến ngày 20/4 đã giảm 59.766 tỷ đồng (giảm 46,49%) so với quý I/2013. Nhưng tổng giá trị tồn kho BĐS vẫn là còn một con số rất lớn 68.782 tỷ đồng.

Khối tồn kho này đặc biệt chủ yếu là dự án một sớm một chiều không thể giải quyết được; dự án muốn bán cũng không ai mua vì được đầu tư xây dựng giữa đồng, không có hạ tầng xã hội. Các dự án như vậy tại Hà Nội rất dễ dàng tìm thấy, chúng ta cần làm gì với khối lượng tồn kho này? Thực tế để thị trường phát triển bền vững lâu dài, lành mạnh còn quá nhiều việc phải làm.

Tôi muốn chia sẻ một điều về dấu hiệu tăng trưởng nóng. Đó là khi thị trường có dấu hiệu hồi phục, sản phẩm bán được sau một thời gian dài trì trệ, việc chủ đầu tư, nhà đầu tư tìm thủ thuật để tăng giá bán là điều bình thường. Trên thị trường hiện nay, những thủ thuật như làm giá, phao tin đồn cũng hoàn toàn không có gì mới.

Chưa kể đến các khâu trung gian trong giao dịch BĐS khách hàng gặp phải như các công ty thứ cấp, sàn giao dịch... không nhiều đơn vị đưa ra giá thực, cung cấp thông tin đầy đủ. Nhưng có một thực tế là điều đó không xảy ra trên toàn bộ thị trường. Các dự án có mức độ tăng trưởng nóng đột biến đều ở những thuận lợi như hạ tầng xã hội tốt, gần trung tâm, dân trí cao...

Các yếu tố trên sẽ tạo nên lợi thế cho dự án và vấn đề giá hôm nay tăng cao hơn hôm qua cũng là vấn đề tất yếu. Tuy nhiên, hiển nhiên số lượng dự án  như thế không nhiều. Tôi chưa thấy, đầu cơ cá nhân có quy mô lớn (đối tượng có thể làm khuynh đảo thị trường) xuất hiện. Có thể là mua lẻ, mua dự trữ nhưng bỏ tiền ra mua 2/3 dự án, 1/3 dự án dưới dạng cá nhân thì chưa có.

Đó mới là các đối tượng dễ làm thị trường lệch lạc nhất. Chưa kể hiện tại trong dân vẫn còn khan tiền. Các yếu tố này khiến thị trường chưa thể xuất hiện những đợt sốt giá và cũng đừng bao giờ kỳ vọng về các đợt sốt giá như trước kia nữa.

Thị trường BĐS sẽ phục hồi nhưng khó tăng trưởng nóng

- Khi phân tích kỹ thêm về vấn đề tăng trưởng nóng trên thị trường BĐS, nhiều người nhận định, trên một mặt bằng giá mới như hiện tại, cộng với các điều kiện thuận lợi về nguồn cầu kể từ sau thời điểm 1/7, thị trường BĐS sẽ được đẩy lên một nấc mới. Về vấn đề này, ý kiến của giáo sư như thế nào?

Như trên tôi đã nói, tại nhiều dự án đã có sự tăng giá vì tâm lý của chủ đầu tư, nhà đầu tư. Hiện nay, nhiều người dân cũng phàn nàn, những dự án nhà ở thương mại giá rẻ đã không còn rẻ nữa mà tăng giá quá nhanh. Nhưng điều đó lại do cán cân trên thị trường, giữa một bên là nhà ở thương mại, một bên là nhà ở dành cho an sinh xã hội (nhà cho người thu nhập thấp, nhà ở xã hội) đang bị lệch.

Khi nhà ở cho người thu nhập thấp, nhà ở xã hội không cân bằng được nguồn cung, không đủ để đáp ứng, dĩ nhiên sẽ là cơ hội cho các dự án nhà ở thương mại giá rẻ tăng giá. Tuy nhiên, nếu một thời gian khách hàng quay lưng, dự án này chắc chắn lại phải giảm giá. Vấn đề là khách hàng cần phải sáng suốt.

Bên cạnh đó, cần phải có sự lo lắng với đà hồi phục như hiện tại, sau ngày 1/7, Việt Kiều, người nước ngoài được mua nhà ở Việt Nam thị trường sẽ có thể tăng trưởng nóng hơn nữa. Tôi cho rằng, chúng ta đừng lạc quan về điều này. Nước ta đã mở cửa nhưng việc còn lại là người nước ngoài liệu họ đã tin tưởng về sự ổn định chính sách của nước ta chưa hay họ sẽ mất thời gian nghe ngóng, tìm hiểu.

Trong trường hợp họ có mua, họ cũng sẽ lựa chọn những dự án tốt, hạ tầng tốt, chủ đầu tư uy tín chứ không phải dự án nào cũng mua. Bên cạnh đó, một son số đáng để suy ngẫm khác là chính sách cho người nước ngoài mua nhà ở đã được chúng ta mở ra từ năm 2008, nhưng cho tới năm 2014 cũng chỉ mới có hơn 100 trường hợp người nước ngoài được mua nhà ở trên toàn quốc. Như vậy, cần phải xem xét lại kỳ vào sự lột xá trong thời gian ngắn ngủi.

- Có nghĩa là giáo sư bảo lưu quan điểm thị trường sẽ phục hồi nhưng khó tăng trưởng nóng?

Thực tế đúng vậy, thị trường trên đà phục hồi, cả phân khúc nhà cao cấp, trung cấp, giá rẻ là điều có thể thấy. Tuy nhiên, tăng trưởng nóng, bong bóng ảo, sốt giá chắn chắn là không. Chưa kể đến bài học trên thị trường BĐS 4-5 năm vừa qua đã khiến nhà đầu tư, chủ đầu tư lẫn khách hàng thay đổi. So với giai đoạn trước đây, thị trường BĐS Việt Nam đã chuyển sang một giai đoạn khác.

Hiện tượng bước chân vào là có lợi ngay, mà phải có suy nghĩ là đầu tư vào thời điểm nào, vào đâu. Trước kia, chúng ta đã rơi vào tình trạng cứ đầu tư vào thị trường là thu được lợi nhuận và đầu tư vào BĐS lợi nhuận cao hơn những linhx vực khác nên mới đổ vỡ. Hiện nay, thị trường đã có sự điều tiết và chúng ta nên tin tưởng vào sự điều tiết đó.

- Tin tưởng vào thị trường BĐS nhưng theo giáo sư, cơ quan quản lý Nhà nước cần có các biện pháp nào, đầu tiên là hỗ trợ thị trường, sau đó là phòng xa các căn bện cũ tái phát?

Thị trường BĐS trên thực tế không thể nóng vội được, cần phải có sự thận trọng vì tác động không khéo dẫn tới các hệ quả như thừa, lệch lạc. Trước hết, chỉ cần tuân thủ đúng Luật Kinh doanh BĐS, Luật Nhà ở thì thị trường đã cân bằng hơn, tốt hơn rất nhiều.

Đơn cử, quy định việc công khai thông tin từ giá đất bao nhiêu, địa điểm đầu tư, tiến độ ra sao... của các dự án đầu tư BĐS, nếu triển khai được thì thị trường đã minh bạch và ít rủi ro hơn trước gấp nhiều lần.

- Trân trọng cảm ơn giáo sư!