Nội dung

Xu hướng thuê văn phòng mới

Cushman & Wakefield Việt Nam cho biết, trong vòng 7 năm trở lại đây, tỷ lệ hấp thụ văn phòng trong khu vực đang trên đà tăng trưởng cao nhất, năm nay đã đạt gần 7 triệu m2 và dự đoán vào năm sau sẽ tăng cao hơn. Đặc biệt, trong nửa đầu năm nay, thị trường văn phòng tại Tokyo (Nhật Bản) vẫn phát triển mạnh mẽ với tỷ lệ lấp đầy những dự án mới đạt trên 90%.

Tại các thị trường phát triển, giá thuê tính trung bình vẫn tăng mức vừa phải đạt khoảng 1%. Hầu hết ở các thị trường mới nổi, giá thuê trong năm tới sẽ duy trì ổn định. Riêng Hồng Kông, Tokyo, Manila (Philipines) và Bengaluru (Ấn Độ), giá thuê tăng hơn một chút bởi mối quan hệ cung - cầu thuận lợi.

Theo báo cáo của Cushman & Wakefield Việt Nam, lĩnh vực công nghệ vẫn vẫn duy trì nhu cầu thuê văn phòng ở mức cao trong khu vực, chiếm tới 1/3 số lượng giao dịch thuê nổi bật trong 6 tháng đầu năm nay so với khoảng 1% cùng kỳ năm trước. Nhưng với xu hướng giá thuê hiện đang ngày càng tăng cùng hiện tượng khách thuê đang chuyển hướng tới những khu vực ngoài khu trung tâm sẽ dẫn tới sự thay đổi trong mô hình cho thuê. Hiện nay, đang có một khối lượng khách thuê chuyển hướng vào các cao ốc hạng A khu công nghiệp và khu vực ngoài trung tâm bởi trong trung tâm không có nhiều sự lựa chọn và giá thuê cao.

Giám Đốc Bộ phận Nghiên cứu, Cushman & Wakefield châu Á - Thái Bình Dương Sigrid Ziacita nhận xét, chính phủ các nước nhận thức được rằng, đổi mới công nghệ là việc then chốt trong vấn đề duy trì lợi thế cạnh tranh của quốc gia do sự phát triển của lĩnh vực công nghệ có vai trò rất quan trọng. Để làm được điều đó, các nước đã chủ động đưa ra các giải pháp BĐS phục vụ cho những công ty công nghệ, cũng giống như những gì thung lũng Silicon đã được chuẩn bị trước để trở thành biểu tượng trong lĩnh vực công nghệ hiện nay.

Tại Singapore, hiện nay đã xuất hiện hình thức “Khu vực Doanh nghiệp” (business park), đây là nơi tập trung những công ty có dịch vụ, sản phẩm tương tự nhau. Điển hình là Mapletree Business City 2 (MBC 2) với những giải pháp và khu vực phục vụ cho những người khổng lồ trong ngành công nghệ cao, trong đó có cả Google. “Đặc sản” nổi tiếng của Google chính là môi trường làm việc hiện đại, sáng tạo và năng động, văn phòng mới thuộc khu MBC2 cũng sẽ được tiếp tục kế thừa tinh thần này của họ ở Singapore.

Hiện nay, thụ trường văn phòng cho thuê tại châu Á – Thái Bình Dương đang khởi sắc. Nguồn: velopsys.com

Trong thời gian tới, một khách thuê nổi tiếng khác sẽ vào MBC2 là Microsoft. Để được điều nay, các doanh nghiệp sẽ ký hợp đồng thuê với thời gian dài. Đơn cử tại Hồng Kông, Facebook đã ký hợp đồng có thời hạn 6 năm với chủ đầu tư One Island East @ Hồng Kông, con số này là gấp đôi so với hầu hết những hợp đồng ở khu vực mà giá thuê văn phòng luôn đắt đỏ nhất khu vực.

Giám đốc điều hành Dịch vụ cho thuê Cushman & Wakefield châu Á - Thái Bình Dương Jason Whitcombe cho biết, mô hình kinh doanh mạng hiện vẫn đang phát triển, chiến lược BĐS cũng sẽ phát triển tương ứng với nó. Những công ty công nghệ sẽ tiếp tục dùng chiến lược môi trường làm việc thuận lợi nhằm đạt được lợi thế cạnh tranh, thu hút nhân tài.

Tại những thị trường kinh tế mới nổi mà ngành công nghệ cao chiếm ưu thế, giá thuê văn phòng hấp dẫn của các khu công nghệ cao đã thu hút những công ty công nghệ tập trung. Nhiều "ông trùm" trong ngành thương mại điện tử và công nghệ tại những thành phố lớn của Ấn Độ đã ký các hợp đồng thuê văn phòng như thế.

Trong năm nay, hợp đồng của Amazon là một trong các hợp đồng thuê lớn nhất với hơn 93,000m2 sàn ở Khu Kinh tế Bagmane Constellation. Động thái này được coi là tiếp bước theo đối thủ của doanh nghiệp là Flipkart - từng thuê một diện tích khoảng 186,000m2 ở khu công nghệ Embassy Tech Village. Cả 2 khu công nghệ cao này đếu được đặt ở khu vực Outer Ring Road thuộc thành phố Bengaluru, đây là địa điểm tập trung những công ty công nghệ với giá thuê văn phòng luôn cao hơn mặt bằng của thị trường và dự kiến năm 2016, đà tăng trưởng gấp đôi được duy trì.

Trong khi đó, năm ngoái, tại Trung Quốc, công ty thương mại điện tử khổng lồ có tên Alibaba của nước này mua tòa tháp Greenland đang được triển khai xây dựng ở trung tâm Bắc Kinh với diện tích 55.000m2, giá 260 triệu USD nhằm mở rộng hoạt động kinh doanh. Tòa nhà tọa lạc tại trung tâm khu vực Wangjing, khu vực này thị trường văn phòng mới nổi có giá thuê trung bình thấp hơn so với những quận trung tâm khoảng 30%. Doanh nghiệp cũng đã mua một mặt bằng trống tại ngoại ô khu Hongqiao thuộc Thượng Hải, ở gần những tuyến giao thông và dự kiến sẽ xây trụ sở chính của công ty ở trung tâm tài chính này.

Lĩnh vực dịch vụ phát triển ổn định và tăng trưởng nhờ nền kinh tế Trung Quốc tiếp tục chuyển hướng sang tiêu dùng nội địa nhưng thị trường văn phòng cho thuê lại đang phát triển theo hướng ngược lại ở các thành phố lớn.

Hơn nữa, chính phủ Trung Quốc cũng tái khẳng định cam kết của mình trong công tác cải cách kinh tế, một trong sô đô là việc đối mặt với hiện tượng các tập đoàn, công ty lớn chuyển nhà máy của họ ra khỏi lãnh thổ Trung Quốc bởi lí do chi phí sản xuất cao sang các nước có chi phí rẻ hơn như Việt Nam, Myanmar và Indonesia, thông qua công bố kế hoạch tăng cường khả năng cạnh tranh với chính ngành sản xuất nội địa của mình qua chiến dịch “Made in China 2025".

Cụ thể, sáng kiến ​​trên chú trọng mục tiêu nâng tầm sản xuất lên một bậc cao mới bằng việc tích hợp và ứng dụng công nghệ cao, xây dựng những thương hiệu của Trung Quốc, đặc biệt là chú trọng hơn tới sản xuất thân thiện môi trường. Như vậy, Trung Quốc đang muốn trở thành một mắt xích quan trọng trong chuỗi cung ứng sản phẩm toàn cầu và sản xuất hàng hóa có giá trị gia tăng cao nhằm thu lợi nhuận nhiều hơn. Tất cả các diễn biến này là tín hiệu tốt đối với sự phát triển lâu dài của phân khúc văn phòng cho thuê.

Triển vọng rõ hơn của thị trường văn phòng Việt Nam

Trong lĩnh vực sản xuất, nước ta đang nhanh chóng trở thành điểm đến, từng bước thiết lập được nền tảng cho sự phát triển mạnh mẽ của lĩnh vực công nghiệp phụ trợ tại Hà Nội và Tp.HCM. Đặc biệt, tăng trưởng trong lĩnh vực tài chính, bảo hiểm, công nghệ thông tin, dược phẩm, khoa học đời sống và sản phẩm tiêu dùng nhanh đã và đang tiếp sức thêm cho thị trường này.

Đồng thời, cả 2 thành phố trên đang cho thấy sự gắn kết, phát triển thuận lợi, điều đó sẽ mang tới các cơ hội rộng mở cho phân khúc văn phòng trong nỗ lực để thu hút khách thuê. Tp.HCM sở hữu khả năng phát triển rất lớn, khách thuê sẽ tiếp tục lựa chọn đặt văn phòng ở cả khu trung tâm và khu ngoài trung tâm bởi giá thuê đã trở về giá trị thực.

Còn tại Hà Nội, mức giá hấp dẫn của khu vực nội thành và phía Tây khách thuê tiếp tục thu hút khách thuê. Trong khi đó, khu vực chất lượng cao ở trung tâm có nguồn cung bị hạn chế song vẫn giữ chân được những khách hàng chất lượng nhất. Triển vọng phát triển của Việt Nam về lâu dài sẽ được thấy rõ ràng hơn. Trong đó, phần lớn là nhờ môi trường kinh doanh được cải thiện do Chính phủ đã và đang từng bước đưa ra thị trường những cải cách được kỳ vọng có thể mở ra nhiều cơ hội hơn đối với các ngành công nghiệp khác nhau.

Cushman & Wakefield Việt Nam cho hay, thị trường Hà Nội sẽ đón thêm khoảng 715.000m2 diện tích văn phòng ở tất cả các hạng trong vòng 2 năm tới. Vì vậy, khách thuê sẽ có nhiều cơ hội trong việc lựa chọn giá thuê hợp lý và diện tích thuê tốt hơn. Trong nửa đầu năm 2015, tại Tp.HCM, nguồn cung văn phòng đón hơn 100,000m2 diện tích mới, cung cấp thêm nhiều sự lựa chọn cho khách hàng.

Tổng Giám Đốc Cushman & Wakefield Việt Nam Alex Crane đánh giá, do có sự cạnh tranh giữa những chủ tòa nhà trong việc lôi kéo khách thuê nên những hợp đồng thuê sẽ có thêm nhiều điều khoản linh hoạt để hỗ trợ khách thuê hơn trước đây. Giá thuê sẽ được duy trì ổn định trong suốt năm 2015 do diện tích mặt sàn lớn của văn phòng hạng A luôn ở trong tình trạng thiếu hụt.