Nội dung

Quy định chưa rõ ràng

Tại buổi tọa đàm, đại diện UBND, lãnh đạo các quận, huyện, Sở Xây dựng, Sở TN&MT, Sở QH&KT, Sở Tư pháp Tp.HCM, doanh nghiệp bất động sản (BĐS), Hiệp hội BĐS Tp.HCM… đã đưa ra nhiều giải pháp góp ý, tháo gỡ vướng mắc trong quy hoạch để các địa phương trên địa bàn không bị phá vỡ và phát sinh hệ lụy trong việc quản lý đô thị.

Theo ông Thái Bỉnh Nghĩa, Trưởng phòng TN&MT huyện Hóc Môn, trước đây, việc tách thửa thực hiện theo Quyết định 33. Tuy nhiên, vừa qua, khi thành phố tổ chức góp ý cho Quyết định này, Hóc Môn đã cho rằng cần phải khẳng định là giải quyết nhu cầu chính đáng của người dân hay chuyển nhượng, mua bán.

Cụ thể, Quyết định 33 được áp dụng với 2 đối tượng là tổ chức và cá nhân, nhưng với tổ chức thì thế nào và với cá nhân thì thế nào để đảm bảo quyền lợi chính đáng của dân?. Còn việc quy định tổ chức chuyển nhượng kinh doanh BĐS như thế nào cần phân định rõ giữa 3 đối tượng này. Quyết định 33 vẫn chưa đề cập đến khu dân cư nông thôn hiện hữu nhưng hiện nay, Hóc Môn có quy hoạch này thì có được giải quyết tách thửa không?

Bà Lê Thị Phương, Phòng TN&MT quận 9 cho hay, một vấn đề khó khăn hiện nay của các quận, huyện là việc tách thửa đất nông nghiệp. Thực tế, dự thảo có nêu chỉ thực hiện tách thửa với đất nông nghiệp phù hợp. Tại quận 9 đến năm 2020 thì không còn loại đất này trong quy hoạch. Hiện nay, loại đất này chỉ có ở phường Long Phước. Tuy nhiên, Giấy chứng nhận vẫn ghi là đất nông nghiệp, người dân không chuyển mục đích để tách thửa xây dựng được do đã quy hoạch rồi.

Trưởng phòng cấp phép xây dựng (Sở Xây dựng Tp.HCM) Tống Đức Tiến giải thích, việc tách thửa tạo áp lực lớn đối với hạ tầng kỹ thuật và xã hội tại địa phương. Đa phần việc phân lô, phân nền đất ngoài đất giao thông còn lại là đất xây dựng nhà ở, vì thế, chỉ tiêu về xây dựng đất ở, nhà ở ở mức cao, vượt hẳn quy chuẩn.

Mục tiêu và đối tượng nhắm đến của Quyết định 33 là việc tách thửa cho ra riêng hoặc giải quyết một phần kinh tế gia đình. Thực tế, tại những khu vực tách thửa, đa phần người dân tách thửa để kinh doanh, phân lô bán nền. Hiện nay, những dự án đầu tư phát triển nhà ở thì phải xây dựng nhà hoàn chỉnh, chủ đầu tư có trách nhiệm hoàn thiện hạ tầng. Quy định đất trên 2.000m2 muốn tách thửa phải lập dự án, nhưng phải nêu rõ dự án gì, phải theo luật nhà ở, qua tất cả công đoạn, quy trình để thực hiện dự án.

Người sở hữu đất trên 2.000m2 dễ lách luật

Theo đại diện huyện Bình Chánh, Quyết định 33 quy định rất chung, không quy định rõ chức năng gì. Nếu quy định đất 2.000m2 trở lên phải lập dự án thì người dân sẽ lách luật. Chẳng hạn họ sở hữu 5.000m2 nhưng chỉ chuyển mục đích tách thửa 1.999m2, rồi lại tiếp tục xin chuyển thêm một phần như vậy. Chính vì thế, cần ràng buộc diện tích được phép chuyển mục đích.

Bình Chánh là huyện đô thị hoá, nhu cầu nhà ở rất cao, dân số nhiều, tình trạng trái phép, không phép rất nhiều nên nếu đảm bảo được hạ tầng thì được tách thửa.

Về vấn đề này, Phó giám đốc Công ty địa ốc Vạn Xuân Đoàn Văn Hoạt cho rằng, cần quy định rõ các tiêu chuẩn, quy chuẩn về hạ tầng, đường sá giao thông nếu cho làm tổng mặt bằng. Bên cạnh đó, vấn đề thoát nước cũng rất quan trọng, nhằm tránh tình trạng nước sinh hoạt không được thoát ra ngoài, cho phép công ty thiết kế hệ thống lọc để thoát ra kênh rạch. Đất có diện tích trên 2.000m2 phải lập dự án, nếu cho phân lô nhiều với diện tích lớn cũng sẽ gây ảnh hưởng đến giao thông. Hiện nay, mỗi quận huyện có một tiêu chí riêng nhưng cũng cần phải có một tiêu chí chung.

Chuyên gia bất động sản Lê Bá Chí Nhân nhận định: "Để tránh tình trạng biến tướng việc tách thửa, có 3 vấn đề là kiểm soát quy hoạch, kết nối hạ tầng các công trình xã hội liên quan và kiểm soát tốt diện tích tối thiểu tách thửa. Quyết định 33 cũng cần tăng cường tuyên truyền để người dân hiểu, nắm rõ quy hoạch, pháp lý sử dụng đất. Nếu tài chính có hạn mà mua phải đất không rõ ràng về pháp lý thì lâu dài sẽ trở thành "mầm mống" hình thành nên các khu ổ chuột".