1. Nếu căn cứ theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất) mang tên bà thì bà có các quyền, nghĩa vụ theo quy định của Luật Đất đai và văn bản hướng dẫn. Trong đó có các quyền chung của người sử dụng đất theo Điều 105 Luật Đất đai:
- Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất;
- Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước về bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp;
- Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp;
- Được Nhà nước bảo hộ khi bị người khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất hợp pháp của mình;
- Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.
Và các quyền của cá nhân sử dụng đất theo Điều 113 Luật Đất đai (nếu sử dụng đất không phải là đất thuê):
- Chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn với hộ gia đình, cá nhân khác;
- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trừ trường hợp chuyển nhượng có điều kiện theo quy định của Chính phủ;
- Cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam thuê quyền sử dụng đất;
- Cá nhân có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất của mình theo di chúc hoặc theo pháp luật.
- Tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 110 của Luật này; tặng cho quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 121 của Luật này;
- Thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế hoặc cá nhân để vay vốn sản xuất, kinh doanh;
- Góp vốn bằng quyền sử dụng đất với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để hợp tác sản xuất, kinh doanh.
Hoặc các quyền của cá nhân sử dụng đất theo Điều 114 Luật Đất đai (nếu sử dụng đất do nhà nước cho thuê đất):
- Bán, để thừa kế, tặng cho tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người mua, người nhận thừa kế, người được tặng cho tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;
- Thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế hoặc cá nhân để vay vốn sản xuất, kinh doanh;
- Góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê trong thời hạn thuê đất với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để hợp tác sản xuất, kinh doanh.
- Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là năm năm thì có các quyền và nghĩa vụ quy định tại các khoản 1, 3, 4, 5, 6, 7 và 8 Điều 113 của Luật này trong thời hạn đã trả tiền thuê đất; trường hợp có nhu cầu chuyển sang hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất thì phải nộp tiền sử dụng đất trừ đi tiền thuê đất đã trả và có các quyền, nghĩa vụ quy định tại Điều 113 của Luật này.
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không thuộc trường hợp quy định tại khoản 3 Điều này thì có quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về dân sự.
Đối chiếu với các quy định nêu trên thì: Nếu trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà cơ quan nhà nước cấp cho bà ghi rõ nguồn gốc đất là Nhà nước cho thuê đất thì bà không được quyền chuyển nhượng diện tích đất thuê đó, mà chỉ được bán tài sản trên đất (cây trồng…). Nếu trên giấy chứng nhận ghi rõ nguồn gốc là giao đất/công nhận quyền sử dụng đất (không phải thuê đất) hoặc ghi là Nhà nước cho thuê đất nhưng bà bạn được Nhà nước cho thuê đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là năm năm thì bà bạn có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó. Quyền chuyển nhượng của bà được nhà nước bảo hộ, không ai có quyền ngăn cản việc này.
2. Nếu không đồng tình với việc bà chuyển nhượng mảnh đất đó thì các thành viên trong gia đình bạn (trong đó có bà) nên bàn bạc, cho ý kiến để bà thay đổi quyết định. Trường hợp bà kiên quyết không thay đổi thì gia đình bạn có thể tìm những căn cứ pháp lý khác.
Theo thông tin bạn cung cấp thì trước đây, UBND xã đã ra quyết định mảnh đất thuộc quyền sử dụng của bà và ba bạn. Do vậy, căn cứ vào quyết định này, gia đình bạn có thể đòi lại quyền lợi của bố bạn liên quan đến mảnh đất này. Nếu không còn giữ quyết định nêu trên thì gia đình bạn có thể đến cơ quan quản lý nhà đất để được hỗ trợ. Nhưng, gia đình bạn cũng phải tìm hiểu thêm về lý do tại sao quyết định của UBND xã công nhận quyền sử dụng đất của hai người (bố và bà) nhưng khi cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì chỉ mang tên một người là bà bạn. Nếu khi làm thủ tục cấp giấy chứng nhận, bố bạn đã tự nguyện tặng cho toàn bộ quyền sử dụng đất của mình cho bà bạn hoặc cam kết không có quyền lợi, nghĩa vụ gì liên quan đến mảnh đất đó thì nay, bố bạn không còn liên quan đến mảnh đất đó nữa và bà bạn đương nhiên là chủ sử dụng đất duy nhất đối với mảnh đất theo như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp (bà bạn có toàn quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của mình như đã nêu trên). Nếu bà bạn tự ý làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên bà bạn mà không có ý kiến của bố bạn (với tư cách là một trong hai người được công nhận quyền sử dụng đất) thì gia đình bạn có thể có kiến nghị đối với Quyết định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho một mình bà bạn của cơ quan có thẩm quyền. Nếu chứng minh được bố bạn có quyền đối với mảnh đất đó thì bố bạn có thể yêu cầu cơ quan có thẩm quyền cấp lại giấy chứng nhận để công nhận quyền của bố bạn và bà bạn đối với mảnh đất đó. Tuy nhiên, nếu được cơ quan có thẩm quyền công nhận quyền sử dụng đất cho hai người là bố và bà bạn thì bà bạn có thể làm thủ tục tách thửa đất thành hai phần (một phần cho bố và một phần cho bà bạn) và bà bạn vẫn có quyền chuyển nhượng phần quyền sử dụng đất của mình mà không ai có quyền can thiệp. Bố bạn chỉ có quyền quyết định phần quyền sử dụng đất của mình mà không được quyết định phần đất thuộc quyền sử dụng của bà bạn.
Như vậy, dù như thế nào thì bà bạn (với tư cách là chủ sử dụng của mảnh đất đã được nhà nước công nhận bằng việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) luôn luôn có quyền thực hiện các quyền, nghĩa vụ của chủ sử dụng đất theo quy định của luật đất đai mà không ai có quyền ngăn cản. Gia đình bạn chỉ có cách bàn bạc, thỏa thuận trong gia đình để có cách giải quyết hợp lý, hợp tình nhất.
Các văn bản liên quan:
Luật 13/2003/QH11 Đất đai
