Thanh toán tiền bán tài sản khi xử lý tài sản thế chấp
Câu hỏi
Vợ tôi và ba người nữa được thừa kế theo di chúc, tài sản là ngôi nhà ở quận 2. Một trong những người thừa kế là ông D thế chấp cho ngân hàng V (được sự đồng ý của 3 người còn lại). Đến hạn thanh toán ông D không có khả năng trả nợ nên ngân hàng V làm hồ sơ đấu giá ngôi nhà. Người đầu tiên mua với giá là 12 tỷ nhưng chỉ đặt cọc có 500 triệu, sau một thời gian người đầu tiên không thanh toán tiếp nên ngân hàng V nói với vợ tôi rằng nhà bán với giá 12,5 tỷ, nếu vợ tôi môi giới ai bán giá cao hơn thì được hưởng số tiền dư ra. Vợ tôi đã giới thiệu 1 người bán với giá 15 tỷ cho ngân hàng. Vậy xin quý cơ quan cho biết vợ tôi cần làm gì để lấy được số tiền thừa đó và phải làm hợp đồng với người đại diện ngân hàng V không. Xin cám ơn.
Trường hợp đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ dân sự mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện nghĩa vụ không đúng thỏa thuận thì tài sản thế chấp được xử lý theo phương thức do các bên đã thỏa thuận hoặc được bán đấu giá theo quy định của pháp luật để thực hiện nghĩa vụ. Bên nhận thế chấp được ưu tiên thanh toán từ số tiền bán tài sản thế chấp. Việc thanh toán tiền bán tài sản thế chấp được thực hiện theo quy định tại Điều 355, Điều 338 Bộ luật Dân sự. Cụ thể như sau: Tiền bán tài sản thế chấp được sử dụng để thanh toán nghĩa vụ cho bên nhận thế chấp sau khi trừ chi phí bảo quản, bán tài sản và các chi phí cần thiết khác có liên quan để xử lý tài sản thế chấp; trong trường hợp nghĩa vụ được bảo đảm là khoản vay thì thanh toán cho bên nhận thế chấp theo thứ tự nợ gốc, lãi, tiền phạt, tiền bồi thường thiệt hại nếu có; nếu tiền bán còn thừa thì phải trả lại cho bên thế chấp; nếu tiền bán còn thiếu thì bên thế chấp phải trả tiếp phần còn thiếu đó.
Sau khi Ngân hàng V bán được tài sản thế chấp với giá 1,5 tỷ đồng thì số tiền sẽ được thanh toán như sau:
- Thanh toán toàn bộ nợ gốc, lãi, tiền phạt, tiền bồi thường thiệt hại nếu có của ông D cho Ngân hàng V;
- Số tiền thừa còn lại sẽ được trả cho bên thế chấp, tức là trả lại cho chủ tài sản là 4 người được thừa kế, trong đó có vợ bạn.
Như vậy, nếu các bên thỏa thuận về giá bán tài sản là 1,5 tỷ đồng trong hợp đồng mua bán thì vợ bạn và Ngân hàng không thể tự thỏa thuận việc vợ bạn sẽ được hưởng số tiền chênh lệch từ việc bán tài sản được. Trừ trường hợp: (i) các bên mua bán thỏa thuận về việc trả tiền hoa hồng/môi giới/chênh lệch cho vợ bạn ngoài hợp đồng mua bán tài sản; (ii) hoặc, việc trả cho vợ bạn số tiền chênh như bạn nói được sự đồng ý của ba người còn lại. Trước khi thực hiện xử lý tài sản hoặc khi thực hiện thanh toán tiền bán tài sản, bốn người này có thể thỏa thuận chia nhau số tiền thừa khi xử lý tài sản thế chấp; lúc này, vợ bạn có thể thỏa thuận với những người còn lại về việc vợ bạn sẽ được hưởng số tiền bằng số tiền chênh lệch do vợ bạn giới thiệu được người mua như nêu trên. Việc thỏa thuận có thể được lập thành văn bản.
