Yêú tố khách quan: mối quan hệ giữa khu đất với môi trương xung quanh

-Điều kiện địa lí và tài nguyên thiên nhiên: là yếu tố tác động trực tiếp đến qui hoạch sử dụng đất và qui hoạch đô thị vì nó là sức mạnh và lợi thế của vùng trong qui hoạch phải dựa vào điều kiện địa lí để phân bố các đơn vị chức năng của đô thị cho phù hợp, đồng thời sử dụng hợp lí hiệu quả nguồn tài nguyên sẵn có( khí hậu, đia hình, địa chất, thuỷ văn, ...)

Tình hình sử dụng đất: nó gắn liền với tình trạng pháp lí và đời sống hiện tại của dân cư. Khi qui hoạch do tính chất tổng thể đòi hỏi sự thay đổi nhất định về vị trí mục đích sử dụng đất do vậy ảnh hưởng đến đời sống dân cư.

Tình hình quĩ đất hiện có: hiện nay nước ta có khoảng 600 đô thị trong đó có 4 đô thị trực thuộc trung ương, 84 thành phố, thị xã trực thuộc tỉnh và trên 500 thị trấn với tổng diện tích đất đai đô thị khoảng 100413 ha chiếm 0,35% đất tự nhiên so với năm 1994 chiếm tỉ lệ 0,2% (S=63300) và dự kiến đến năm 2020 sẽ chiếm 1,4% diện tích đất tự nhiên của cả nước. Cần phải bố trí diện tích như thế nào đối với từng loại đất đô thị, bố trí sắp xếp đặt nó ở đâu cho hợp lí để phù hợp với phát triển kinh tế xã hội trước mắt và lâu dài.

Hệ thống cơ sở vật chất hạ tầng: nghiên cứu nhằm đánh giá tình trạng thực tế của những chương trình, cơ sở vật chất hiện có để có thể bổ xung, cải tạo, sửa chữa hoặc xác định đền bù qui hoạch giải phóng mặt bằng.

Tình hình dân cư và tốc độ tăng trưởng dân số ảnh hưởng rất nhiều đến qui hoạch đô thị vì dân cư đô thị là đối tượng sử dụng đất nhi& #7873;u nhất. Ngoài xây dựng nhà ở, đô thị còn phải có những công trình công cộng, giao thông giải trí ... phục vụ đời sống dân cư.

Những hoạt động kinh tế kĩ thuật- xã hội

• Kinh tế và tăng trưởng kinh tế là động lực thúc đẩy quá trình đô thị hoá dựa vào chiến lược phát triển kinh tế xã hội an ninh quốc phòng của đất nước trong từng thời kì để lập nên những vùng dành cho công nghiệp, thương mại dịch vụ, khu chế suất ...Bố trí một cách hợp lí nhằm sử dụng hiệu quả nhất tiềm năng kinh tế và boả vệ được trật tự xã hội, an ninh quốc gia.
• Văn hoá xã hội là yếu tố của xã hội nói chung và của đô thị nói riêng. Nó gắn liền với các công trình văn hoá, lịch sử tôn giáo phản ảnh đời sống nhân dân đô thị. Việc qui hoạch phải chú ý đến vấn đề này để làm sao phù hợp với nhu cầu văn hoá tín ngưỡng của dân cư và có thể qui hoạch ngành dịch vụ du lịch có hiêu quả dựa trên yếu tố văn hoá này. Phải căn cứ vào yêu cầu bảo vệ môi trường, yêu cầu bảo vệ tôn tạo di tích lịch sử văn hoá danh lam thắng cảnh.

Mục tiêu của đồ án

Là căn cứ quan trọng nhất trong quá trình qui hoạch sử dụng đất nhằm làm rõ được những chức năng cơ bản của các ô đất đến cấp đơn vị ở, phù hợp với các dự báo của tổng thể cho khu vực.

• Định mức sử dụng đất ch từng mục dích sử dụng trong đô thị là một căn cứ không thể thiếu.
• Qui hoạch phát triển đô thị trong đó có qui hoạch tổng thể phát triển đô thị nó quyết định mục tiêu, phương hướng cơ bản của việc sử dụng đất đô thị và qui hoạch chi tiết là biện pháp cấu thành hữu cơ của qui hoạch tổng thể là biểu hiện cụ thể của việc sử dụng đất đô thị.
• Kết quả thực hiện qui hoạch, kế hoạch sử dụng đất kì trước nó cũng ảnh hưởng rất nhiều đến qui hoạch lần sau. Từ đây rút ra được những kinh nghiệm quí báu để làm qui hoạch, hơn nữa lại nắm được hiện trạng nên việc qui hoạch được thực hiện rễ dàng hơn.