Nội dung

Luật Kinh doanh BĐS 2014 quy định, muốn đầu tư xây dựng dự án, doanh nghiệp cần phải có vốn pháp định thấp nhất là 20 tỷ đồng và kèm theo điều kiện vốn của chủ sở hữu không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô trên 20 ha và không thấp hơn 20% đối với dự án có diện tích dưới 20 ha.

Có thể thấy, cơ hội tham gia “cuộc chơi” BĐS từ đây chỉ dành cho những chủ đầu tư với tiềm lực tài chính mạnh. Các chủ đầu tư đã qua thời “tay không bắt giặc”.

Theo một thống kê gần đây, hiện số doanh nghiệp BĐS có vốn pháp định dưới 20 tỷ đồng đang chiếm tới 60% tổng số doanh nghiệp đang hoạt động trong lĩnh vực này. Luật Kinh doanh BĐS quy định, trong vòng 1 năm tính từ thời điểm Luật có hiệu lực, những doanh nghiệp này phải bổ sung vốn nhằm đáp ứng điều kiện về vốn pháp định.

Đối với xu hướng hoạt động của các doanh nghiệp BĐS, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM Lê Hoàng Châu nhận định, các doanh nghiệp phải hợp nhất với nhau để thành lập doanh nghiệp với quy mô lớn hơn hoặc huy động vốn để tăng vốn điều lệ. Nhưng nếu có thể hợp tác thì họ đã tiến hành hợp tác lâu rồi nên số doanh nghiệp lựa chọn phương án hợp nhất sẽ chỉ chiếm số nhỏ. Còn lại các doanh nghiệp không đủ điều kiện sẽ chuyển sang làm dịch vụ, định giá, môi giới...

Thời gian tới, thị trường BĐS sẽ ít rủi ro và minh bạch hơn. Ảnh: Lê Toàn

Ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam đánh giá, Luật mới với các quy định chặt chẽ hơn về điều kiện tài chính khi tham gia vào đầu tư xây dựng dự án sẽ giúp thị trường BĐS minh bạch hơn, loại bớt những doanh nghiệp thiếu năng lực, yếu kém. Khách hàng được bảo vệ nhiều hơn và giảm thiểu rủi ro từ thị trường.

Bên cạnh đó, theo quy định của Luật, muốn bán nhà ở hình thành trong tương lai, doanh nghiệp phải được ngân hàng bảo lãnh dự án, các bên sẽ tự thỏa thuận với nhau về mức phí bảo lãnh. Mặc dù có ý kiến cho rằng, quy định này sẽ “tiếp tay” cho doanh nghiệp bán nhà “trên giấy” nhưng nhiều chủ đầu tư BĐS nhận định, các ngân hàng không dễ dàng cung cấp dịch vụ bảo lãnh cho những doanh nghiệp nhỏ chứ đừng nói tới doanh nghiệp yếu. Để đảm bảo an toàn cho ngân hàng, dự án được bảo lãnh cũng phải có tính thanh khoản cao, vị trí đẹp.

Theo quy định tại Điều 57 của Luật này, việc thanh toán khi mua bán nhà ở hình thành trong tương lai sẽ được tiến hành nhiều lần, lần đầu tiên không quá 30% giá trị hợp đồng, không quá 70% nếu chưa bàn giao nhà. Trường hợp bên cho thuê mua, bán là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, tiền thu không vượt quá 50% giá trị hợp đồng. Trường hợp đã nhận nhà ở nhưng chưa cấp sổ hồng, sổ đỏ thì không được thu quá 95% giá trị hợp đồng. Với quy định này, theo nhiều ý kiến, doanh nghiệp BĐS sẽ không dễ “vá víu” nếu yếu kém về năng lực tài chính.

Thời gian trước đây, hoạt động mua bán, sáp nhập BĐS diễn ra âm thầm nhưng quyết liệt, còn tới thời điểm này thì dường như đang chững lại. Nhiều chủ đầu tư đang chờ đợi các tín hiệu mới từ thị trường, cơ cấu nguồn thu, nguồn vốn từ những dự án để quyết định hướng đi cho riêng mình.

Thậm chí, có doanh nghiệp đã chấp nhận bỏ dự án khi đã xây dựng xong 1 tầng hầm, 5 tầng nổi như Tecco Hà Tĩnh để đầu tư vào dự án khác hiệu quả hơn. Giờ đây, chủ đầu tư cũng khó có thể “ôm đất chờ thời” thêm vì quy định mới chặt chẽ hơn về thời hạn thực hiện dự án.

Phó tổng giám đốc Tổng công ty Đầu tư và phát triển nhà Hà Nội (Handico) Nguyễn Tử Quang nhận định, Luật mới có nhiều điểm có tác dụng thúc đẩy thị trường phát triển minh bạch, không hạn chế khả năng của những doanh nghiệp có tiềm lực và loại bỏ dần những nhà đầu tư yếu kém. Không phải doanh nghiệp nào kinh doanh BĐS bởi đây là ngành đặc thù.

Thực tế cho thấy, không phải đợi tới lúc Luật Kinh doanh BĐS 2014 có hiệu lực, các doanh nghiệp mới “trở mình” mà nhiều nhà đầu tư BĐS trước đó đã “lượng sức mình” bước ra khỏi cuộc chơi nhà đất. Ví dụ như việc chuyển nhượng Dự án 8X Thái An giữa Công ty Đất Lành và Hưng Thịnh.

Phó giám đốc Công ty Đất Lành Nguyễn Văn Đực, chia sẻ, doanh nghiệp phải biết lượng sức mình, tới lúc đuối không làm được thì nên hợp tác hay chuyển nhượng cho đối tác khác. Doanh nghiệp nên đi trước quy định một bước mà không cần phải đợi đến Luật có hiệu lực.