Nội dung

“Kiềng ba chân” bị sứt mẻ

Sau vụ lùm xùm tại chung cư Era Town (quận 7, Tp.HCM), ông V., cư dân của tòa nhà này chia sẻ với TBKTSG khi dư âm về vụ xô xát tại đây vẫn chưa nguôi: “Chúng tôi không mong muốn gì hơn là chủ đầu tư hành xử đúng pháp luật và tôn trọng cư dân”. 

Vụ việc diễn ra vào sáng ngày 3/1/2016, khi nhiều cư dân trong dự án Era Town đang tập trung yêu cầu chủ đầu tư (Công ty CP Đức Khải) phải tổ chức hội nghị nhà chung cư để bầu ra ban quản trị và giao lại quỹ bảo trì chung cư theo đúng quy định, thì bị một nhóm người lạ mặt xông đến ngăn cản dẫn đến xô xát, khiến một cư dân bị thương. Đây như một “giọt nước tràn ly” bởi các buổi tuần hành của cư dân tòa nhà đã diễn ra từ năm ngoái. Theo chỉ đạo của UBND Tp.HCM, sáng ngày 9/1, Sở Xây dựng Tp.HCM và UBND quận 7 đã có buổi họp khẩn, chính thức thành lập tổ kiểm tra toàn diện chung cư này.

Chung cư Era Town (quận 7, Tp.HCM) vừa xảy ra vụ tranh chấp, ẩu đả hồi đầu tháng 1/2016. Ảnh: Mạnh Tùng

Hồi cuối tháng trước, một vụ xô xát khác cũng từng xảy ra tại chung cư 4S Riverside (quận Thủ Đức) giữa cư dân với một nhóm người lạ mặt khiến một người dân bị thương. Vụ việc này cũng xuất phát từ mâu thuẫn kéo dài giữa các cư dân, ban quản trị với chủ đầu tư là Công ty TNHH Thành Trường Lộc, liên quan đến số tiền hơn 3 tỉ đồng của quỹ bảo trì. Tại chung cư này hiện còn đang xảy ra tranh chấp ở các hạng mục: hầm để xe, phòng sinh hoạt cộng đồng, hồ bơi, sân vườn.

Theo quy định hiện hành, chủ đầu tư sẽ thu của khách hàng khoản phí bảo trì ở mức 2% giá bán căn hộ, sau đó, có trách nhiệm tổ chức hội nghị nhà chung cư bầu ra ban quản trị và giao lại toàn bộ quỹ bảo trì. Thông thường, một dự án chung cư có khoảng 1.000 căn hộ, nếu giá trung bình 1 tỉ đồng/căn và các căn hộ được bán hết thì quỹ bảo trì cũng lên tới 20 tỉ đồng.

Khoản tiền này không hề nhỏ mà nếu không được công khai, minh bạch theo đúng quy định của pháp luật, ban quản trị sẽ rất dễ trục lợi một khi họ có ý đồ, và đương nhiên ban quản trị (hoặc chủ đầu tư trong trường hợp chưa có ban quản trị) sẽ trở thành mối nghi ngại của các cư dân.

Thực tế, dự án chung cư nào cũng đều có mối quan hệ mật thiết giữa ba bên gồm chủ đầu tư, ban quản trị và cư dân, hình thành nên thế “kiềng ba chân”. Thời gian vừa qua, trong bối cảnh các dự án căn hộ mới hết sức nỗ lực tiếp thị thì những thông tin về các vụ sứt mẻ “kiềng ba chân” tại nhiều dự án chung cư đã vô tình trở thành kẻ “phá bĩnh”. Các chủ đầu tư dự án BĐS cho rằng sản phẩm căn hộ đang bán của họ đã ít nhiều bị ảnh hưởng. Không ít khách hàng đã tích lũy đủ tiền mua một căn hộ chung cư bỗng đắn đo về quyết định của mình và thay đổi lựa chọn của mình sang hướng khác, chẳng hạn như mua đất xây nhà.

Cư dân chơ vơ đòi quyền lợi

Theo quy định hiện hành, chủ đầu tư dự án chung cư phải tổ chức hội nghị nhà chung cư chậm nhất là 12 tháng sau khi hoàn thành bàn giao nhà, hoặc khi có đủ 50% cư dân dọn đến ở. Tuy nhiên, do khoản chi phí bảo trì là rất lớn, từ vài tỉ đến vài chục tỉ đồng tùy từng dự án, nên không ít chủ đầu tư đã tìm cách “lách luật” để kéo dài thời gian tổ chức hội nghị nhà chung cư, mà thực chất là muốn kéo dài thời gian chiếm dụng số tiền này.

Trao đổi với báo giới bên lề cuộc họp tại UBND quận 7 vào sáng ngày 9/1, ông Đỗ Phi Hùng, PGĐ Sở Xây dựng Tp.HCM, đã thừa nhận hiện vẫn chưa có chế tài đối với các chủ đầu tư cố tình chây ỳ tổ chức hội nghị nhà chung cư. Cũng theo ông Hùng, quy định của Bộ Xây dựng có nêu rõ, UBND cấp quận là cơ quan quyết định công nhận ban quản trị nhà chung cư và có trách nhiệm tổ chức hội nghị nhà chung cư trong trường hợp chủ đầu tư không tổ chức. Thế nhưng trên thực tế, rất ít chính quyền cấp quận tham gia vào công việc này. Bên cạnh đó, văn bản luật được viện dẫn để xử lý các tranh chấp chung cư hiện nay là Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD, ban hành quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư, nhưng trong thực tế, văn bản này lại có nhiều khiếm khuyết, không đủ sức giải quyết các vụ tranh chấp, và nhất là thiếu hẳn chế tài đối với các bên liên quan.

Những bất cập này khiến cư dân đang chơ vơ trong việc đòi quyền lợi chính đáng cho mình. Những ai theo dõi các vụ tranh chấp gần đây tại các chung cư ở TPHCM dễ nhận thấy chỉ có một nhóm cư dân, từ vài chục đến khoảng một trăm người, nhân danh tập thể đòi quyền lợi với chủ đầu tư. Số cư dân còn lại hoặc vì quá bận bịu với công việc, hoặc họ tạm thời lãng quên quyền lợi của mình khi các lợi ích chưa bị xâm phạm một cách rõ nét, nên đã không tham gia tranh chấp. Cũng dễ nhận thấy vai trò của các hiệp hội liên quan, đặc biệt là Hội Bảo vệ người tiêu dùng, chưa được thể hiện tại các vụ tranh chấp.

Trong một buổi làm việc mới đây tại Tp.HCM, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS, cũng thừa nhận sự lạc hậu của văn bản luật so với thực tế cuộc sống. Theo ông Khởi, sắp tới Bộ Xây dựng sẽ ban hành một thông tư về quản lý chung cư để thay thế Quyết định 08/2008/QĐ-BXD và đương nhiên “sẽ có chế tài đối với những chủ đầu tư chây ỳ”.

Còn theo Luật Nhà ở 2014 chính thức có hiệu lực từ tháng 7/2015, ban quản trị nhà chung cư có tư cách pháp nhân, con dấu và tài khoản riêng. Theo ông Nguyễn Tiến Dũng, TGĐ Công ty Savista chuyên quản lý dự án BĐS, quy định này mở ra một hướng quản trị chung cư mới, theo mô hình doanh nghiệp. Theo đó, ban quản trị chung cư sẽ là một công ty cổ phần mà cư dân là các cổ đông. Mọi hoạt động về tài chính của ban quản trị sẽ được công khai với cư dân nhằm góp phần hạn chế tranh chấp.