Hiện em đang thuê một căn nhà với thời hạn 5 năm để kinh doanh khách sạn. Chủ nhà đang thế chấp để vay vốn tại ngân hàng. Em xin hỏi, nếu chủ nhà không trả được nợ, ngân hàng có được phát mãi tài sản đó trong khi em còn hạn thuê nhà không? Em xin cảm ơn.
Câu hỏi của bạn có thể có hai trường hợp xảy ra là: thế chấp tài sản đang cho thuê (tức là bạn thuê nhà trước khi nhà được thế chấp); hoặc cho thuê tài sản đang thế chấp (bạn thuê nhà trong thời gian đang thế chấp tại Ngân hàng).
Trong trường hợp chủ nhà vi phạm nghĩa vụ trả nợ ngân hàng dẫn đến phải xử lý tài sản đã thế chấp thì pháp luật quy định đối với từng trường hợp cụ thể như dưới đây:
- Trường hợp thứ nhất: Thế chấp tài sản đang cho thuê
Ðiều 345 Bộ luật Dân sự quy định: Tài sản đang cho thuê cũng có thể được dùng để thế chấp. Hoa lợi, lợi tức thu được từ việc cho thuê tài sản thuộc tài sản thế chấp, nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định. Khi ký hợp đồng thế chấp thì bên cho thuê nhà phải thông báo với bên thuê việc thế chấp đó; đồng thời thông báo cho bên nhận thế chấp về việc đang cho thuê.
Việc xử lý tài sản được quy định tại Điều 24 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 về giao dịch bảo đảm: Nếu tài sản đó bị xử lý để thực hiện nghĩa vụ thì bên thuê được tiếp tục thuê cho đến khi hết thời hạn thuê theo hợp đồng, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác.
Như vậy, Ngân hàng vẫn tiến hành các thủ tục theo quy định của pháp luật để xử lý tài sản nhưng bạn vẫn tiếp tục được thuê nhà đó nếu chưa hết thời hạn thuê.
- Trường hợp thứ hai: Cho thuê tài sản đang thế chấp
Khi thế chấp tài sản để đảm bảo cho nghĩa vụ của Ngân hàng thì chủ nhà có quyền theo quy định tại Điều 349 BLDS là: Ðược cho thuê tài sản thế chấp nhưng phải thông báo cho bên thuê biết về việc tài sản cho thuê đang được dùng để thế chấp và phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết.
Trong trường hợp bên thế chấp cho thuê tài sản thế chấp mà không thông báo cho bên thuê về việc tài sản đang được dùng để thế chấp và gây ra thiệt hại thì phải bồi thường cho bên thuê.
Khi tài sản thế chấp bị xử lý để thực hiện nghĩa vụ thì hợp đồng cho thuê tài sản đang thế chấp chấm dứt. Bên thuê phải giao tài sản cho bên nhận thế chấp để xử lý, trừ trường hợp bên nhận thế chấp và bên thuê có thoả thuận khác (Điều 23 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 về giao dịch bảo đảm).
Thực tế việc của bạn thuộc trường hợp nào thì bạn có thể đối chiếu với các quy định nêu trên để xác định quyền, nghĩa vụ của mình.
