Nội dung

Nghị định 60/2015/NĐ-CP ra đời nhằm hạn chế những sai phạm trong việc uỷ thác đầu tư BĐS cũng như tạo điều kiện cho các nhà đầu tư nhỏ khi đầu tư vào các dự án lớn.

Việc thực hiện góp vốn bằng BĐS được hi vọng sẽ tạo điều kiện để phát triển các quỹ đầu tư BĐS tại Việt Nam.
Ảnh: minh hoạ

Tiếp nhận vốn góp BĐS

Trường hợp các quỹ đầu tư BĐS tiếp nhận vốn góp là BĐS có giá trị chiếm từ 30% trở lên số lượng chứng chỉ quỹ đã phát hành, các nhà đầu tư góp vốn bằng BĐS phải nắm giữ tối thiểu 30% số lượng chứng chỉ quỹ đang lưu hành trong vòng 03 năm kể từ thời điểm góp BĐS và nắm giữ tối thiểu 15% chứng chỉ quỹ đang lưu hành trong vòng 03 năm tiếp theo.

Trường hợp các nhà đầu tư góp vốn bằng BĐS sở hữu chưa đến 30% số chứng chỉ quỹ đã phát hành thì các nhà đầu tư phải nắm giữ 100% chứng chỉ quỹ trong 03 năm kể từ thời điểm góp BĐS và nắm giữ 15% trong vòng 03 năm tiếp theo.

Đối với trường hợp các nhà đầu tư góp vốn bằng BĐS sở hữu chưa đến 15% chứng chỉ quỹ đã phát hành thì các nhà đầu tư phải nắm giữ 100% chứng chỉ quỹ trong vòng 06 năm kể từ thời điểm góp BĐS vào quỹ.

Góp vốn bằng BĐS vào quỹ Đầu tư BĐS

Nhà đầu tư được góp vốn bằng BĐS phải đáp ứng những điều kiện dưới đây để thành lập quỹ đầu tư BĐS hoặc tăng vốn điều lệ cho quỹ đầu tư BĐS:

Một là: BĐS phải đáp ứng các quy định tại điều lệ quỹ đầu tư, phù hợp với mục tiêu đầu tư, chính sách đầu tư của quỹ đầu tư BĐS.

Hai là: BĐS phải thuộc sở hữu hợp pháp của nhà đầu tư, không bị hạn chế chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng của BĐS, không phải là tài sản bảo đảm đang được thế chấp, cầm cố, ký quỹ, ký cược, phong toả hoặc nằm trong các giao dịch tài sản bảo đảm khác theo quy định của pháp luật dân sự. Đồng thời phải đáp ứng các quy định tại Khoản 2, Điều 91 Nghị định 60/2015/NĐ-CP như: Được phép đưa vào kinh doanh, là nhà hoặc công trình xây dựng đã được hoàn thành, nếu BĐS đang trong quá trình xây dựng, quỹ đầu tư BĐS chỉ được phép đầu tư khi đã có hợp đồng giao dịch với các khách hàng tiềm năng, bảo đảm BĐS có thể bán được hoặc có thể sử dụng, cho thuê ngay sau khi hoàn tất việc đầu tư...

Việc định giá BĐS góp vào quỹ đầu tư BĐS phải được thực hiện bởi 2 tổ chức thẩm định giá độc lập theo quy định pháp luật về thẩm định giá, kinh doanh BĐS và các quy định có liên quan.

Việc định giá phải được thực hiện không quá 6 tháng tính tới ngày nộp hồ sơ chào bán, phát hành chứng chỉ quỹ. Đối với trường hợp thành lập quỹ, giá trị tài sản góp vốn phải được tất cả các nhà đầu tư góp vốn bằng BĐS và các thành viên sáng lập chấp thuận. Trường hợp tăng vốn điều lệ quỹ, giá trị tài sản góp vốn phải được Đại hội nhà đầu tư thông qua.

Trong trường hợp BĐS góp vào quỹ đầu tư BĐS được định giá cao hơn giá trị thực tế tại thời điểm góp vốn thì các nhà đầu tư góp vốn bằng BĐS phải cùng liên đới góp thêm số tiền chênh lệch đó.

Đầu tư 65% giá trị tài sản ròng vào BĐS tại Việt Nam

Việc bổ sung quy định cho quỹ đầu tư BĐS nhằm tạo ra cơ chế góp vốn linh hoạt cho quỹ, đồng thời đảm
bảo tính minh bạch, phù hợp với nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ. Ảnh: minh hoạ

Ngoài ra, hoạt động đầu tư của quỹ đầu tư BĐS cũng phải bảo đảm tối thiểu 65% giá trị tài sản ròng đầu tư vào BĐS tại Việt Nam với mục đích cho thuê hoặc khai thác thu lợi tức, đồng thời đáp ứng các điều kiện nêu tại Khoản 2, Điều 91 Nghị định 60/2015/NĐ-CP.

Cổ phiếu của tổ chức phát hành là tổ chức kinh doanh BĐS có doanh thu hoặc thu nhập từ việc sở hữu, cho thuê và kinh doanh BĐS tối thiểu 65% tổng doanh thu hoặc thu nhập.

Tối đa 35% giá trị tài sản ròng của quỹ phải được đầu tư vào tiền và các công cụ tương đương tiền, các loại giấy tờ có giá và công cụ chuyển nhượng theo quy định của pháp luật ngân hàng, trái phiếu Chính phủ hoặc được Chính phủ bảo lãnh, chứng khoán niêm yết, đăng ký giao dịch.

Không tính phần đầu tư vào cổ phiếu của công ty BĐS, việc đầu tư vào các tài sản này phải bảo đảm: Một là không đầu tư quá 50% tổng giá trị tài sản của quỹ vào chứng khoán phát hành bởi cùng một tổ chức, trừ trái phiếu Chính phủ; hai là không được đầu tư quá 10% tổng giá trị tài sản của quỹ vào chứng khoán phát hành vào một nhóm công ty có quan hệ công ty mẹ - công ty con hay công ty liên kết; ba là không đầu tư quá 10% tổng số chứng khoán đang lưu hành của một tổ chức phát hành.