Nội dung

- Hiện nay, thị trường BĐS đang ấm lên cùng với việc nới lỏng chính sách tín dụng của Ngân hàng Nhà nước trong lĩnh vực này khiến các ngân hàng mạnh tay cho vay vốn. Điều đó có đáng lo ngại không, theo ông?

TS. Trần Du Lịch

Giai đoạn 2007-2009, cơn sốt BĐS, chứng khoán đã làm cho nền kinh tế rơi vào tình trạng khủng hoảng. Theo đó, dư nợ tín dụng của ngành ngân hàng giai đoạn 2007-2008 đã tăng từ mức chỉ từ 20-30% lên tới 57% vào năm 2007. Trong đó, các ngân hàng thương mại góp phần rất lớn, đặc biệt là những ngân hàng thương mại quy mô nhỏ và vừa đã đổ vốn vào BĐS, chứng khoán ở giai đoạn này.

Thời gian qua, thị trường BĐS được nhận định đang ấm dần lên, nhất là phân khúc căn hộ có mức giá vừa phải. Do đó, nhu cầu vốn của khách hàng tăng, Ngân hàng Nhà nước nới lỏng những điều kiện trong cho vay BĐS như: bỏ khống chế hạn mức tín dụng 16%, giảm tỷ lệ rủi ro từ 250% xuống chỉ còn 150% theo quy định tại Thông tư 36... Đặc biệt là mặt bằng lãi suất cho vay vồn giảm dần chính điều kiện tốt để các ngân hàng đẩy vốn.

Nhưng thị trường BĐS không chỉ có mình phân khúc nhà ở dành cho các cá nhân có nhu cầu mà còn có BĐS du lịch, nghỉ dưỡng, căn hộ cao cấp... hiện nay, vẫn chưa có dấu hiệu phục hồi. Bên cạnh đó, hiện còn một số dự án cơ sở hạ tầng cũng đã được mua lại quyền khai thác, chuyển nhượng. Vì thế, nguồn tín dụng của ngân hàng đổ vào BĐS hiện nay chỉ dừng ở phân khúc dành cho các cá nhân vay mua nhà, còn những chủ đầu tư dự án vẫn không dễ dàng tiếp cận được vốn vay từ nhà băng.

- Thời gian qua, nợ xấu ngân hàng tăng là từ hậu quả của "bong bóng" BĐS để lại. Vậy khi tín dụng BĐS tăng mạnh, rủi ro này có lặp lại, thưa ông?

Dù nguồn tín dụng ngân hàng chảy vào BĐS thời gian qua chưa phải là quá nhiều nhưng để kiểm soát được dòng tiền và tránh tình trạng BĐS “xì hơi”, những ngân hàng vẫn cần phải kiểm soát chặt tín dụng đổ vào lĩnh vực này vì hậu quả của tín dựng tăng trưởng nóng vào BĐS là rất khó lường.

Giai đoạn 2006-2007, cơn sốt bất thường của BĐS Việt Nam đã dẫn tới khủng hoảng kinh tế - tài chính và hậu quả là nợ xấu ngành ngân hàng kéo dài tới nay vẫn chưa xử lý được.

Đặc biệt, nguồn tín dụng của những ngân hàng thương mại không được kiểm soát chặt chẽ. Các ngân hàng thương mại đưa ra con số dư nợ tín dụng BĐS không đúng và thấp hơn nhiều so với thực tiễn. Hay nói cách khác, các ngân hàng thương mại không kiểm soát được dòng vốn chảy vào BĐS.

Trong giai đoạn 2012-2013, trên thực tế, nhiều doanh nghiệp đã vay vốn ngân hàng để đầu tư vào BĐS mặc dù khi vay không có mục đích phát triển dự án BĐS. Từ đó cho thấy, một trong các yếu kém của những ngân hàng thương mại Việt Nam là kiểm soát rất lỏng lẻo dòng tín dụng hoặc không thể kiểm soát được dẫn tới hậu quả nợ xấu như hiện tại.

Hiện nay, nợ xấu của các ngân hàng tập trung chủ yếu vào BĐS nên "bong bóng xì hơi" thì nợ xấu sẽ tăng rất nhanh. Do đó, việc Chính phủ đưa ra những cảnh báo kiểm soát chặt chẽ dòng tín dụng, ngăn chặn tình trạng "bong bóng" BĐS tái diễn là việc hoàn toàn cần thiết. Đó là một cảnh báo đáng được dư luận quan tâm.

Thay vì nhắm đến các chủ đầu tư, lãi suất cho vay cần ưu đãi hơn cho người mua nhà

- Theo nhiều ý kiến, việc các ngân hàng đẩy mạnh cho vay BĐS hiện tại là nhằm mục đích “nuôi” con nợ để kỳ vọng có thể thu hồi nợ. Điều đó có tốt không, thưa ông?

Vấn đề các ngân hàng thương mại cần phải kiểm soát chặt nguồn vốn vào BĐS không có nghĩa là nhà băng không thể và không nên cho vay đối với lĩnh vực này. Ngược lại, nhằm tháo gỡ khó khăn cho BĐS cũng như kỳ vọng thúc đẩy tiến độ xử lý nợ xấu của ngành ngân hàng hiện tại thì cần phải vực dậy thị trường địa ốc.

Vào năm 2012, bản thân tôi cũng đã kiến nghị chính sách “nuôi nợ để thu hồi nợ”, nghĩa là ngân hàng rót vốn cho những dự án có đầu ra tốt nhằm chủ đầu tư có thể hoàn thành dự án, bán hàng, thu hồi vốn để trả nợ ngân hàng. Nhưng các ngân hàng chỉ “nuôi” các con nợ có khả năng phục hồi, dự án có đầu ra tốt và lựa chọn những chủ đầu tư có khả năng thanh toán nợ.

Đồng thời, các ngân hàng cần phải kiểm soát chặt chẽ dòng vốn và có chọn lọc các dự án tiềm năng để rót tiền. Trong số đó, cần chú trọng tới các dự án căn hộ với mức giá phù hợp, khoảng trên dưới 1,5 tỷ đồng. Bởi vì, nhu cầu về nhà ở thực tế trên thị trường hiện tại rất lớn, đặc biệt là ở các trung tâm thành phố lớn như Hà Nội, Tp.HCM, các dự án có mức giá phải chăng vẫn bán chạy. Tuy nhiên, do thị trường BĐS Việt Nam trong giai đoạn 2007-2009 đã bị thổi giá lên quá cao.

Trong khi đó, nguồn cung căn hộ không thiếu nhưng những chủ đầu tư chỉ nhắm tới phân khúc cao cấp mà lại bỏ qua phân khúc người mua có nhu cầu về nhà ở thực với mức giá chung cư phù hợp. Chính điều đó đã khiến cho thị trường BĐS Việt Nam bị méo mó. Do đó, để thị trường BĐS có thể ấm dần lên, những chủ đầu tư dự án phải hướng tới phân khúc người tiêu dùng có nhu cầu nhà ở đầu tiên.

Bên cạnh đó, lãi suất cho vay vốn cũng cần phải ưu đãi hơn cho khách hàng thay vì hướng đến các chủ đầu tư vì người mua nhà mới chính là nhân tố quyết định đầu ra của những dự án BĐS. Lâu nay, tín dụng ngân hàng chỉ tập trung cho nguồn cung mà quên đi nguồn cầu nên trong thời gian tới, ngân hàng thương mại nên tập trung tín dụng nhằm kích thích người mua nhà.

- Thưa ông, đối với việc bảo lãnh dự án của các nhà băng thì sao? Liệu có sàng lọc được những chủ đầu tư yếu kém và giúp lành mạnh hóa thị trường BĐS trong thời gian sắp tới?

Tại Điều 56, Luật Kinh doanh BĐS có hiệu lực từ ngày 1/7/2015 quy định, nếu muốn bán nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải được ngân hàng bảo lãnh. Nhưng một loạt ngân hàng đã đi trước quy định này khi ký kết hợp đồng bảo lãnh cho những dự án BĐS.

Vấn đề đòi hỏi những dự án phải được ngân hàng bảo lãnh đồng nghĩa với việc sàng lọc và lành mạnh hóa những doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh BĐS trên thị trường. Bên cạnh đó, chính việc bảo lãnh dự án sẽ khiến cho thị trường minh bạch hơn khi những ngân hàng không thể ký bảo lãnh cho các dự án mà chủ đầu tư đã mang đi thế chấp ở ngân hàng khác.

Theo nhiều ý kiến, bảo lãnh dự án sẽ làm tăng giá bán của sản phẩm vì chủ đầu tư cộng cả phí bão lãnh vào giá bán. Tuy nhiên, quan điểm của tôi là dù giá bán có phải gánh thêm phí, khách hàng cũng sẽ chấp nhận do được bảo đảm rủi ro thay vì có thể giao chậm tiến độ hay không nhận được nhà như trước đây. Khi được ngân hàng bảo lãnh, khách hàng sẽ được ngân hàng trả lại tiền nếu chủ đầu tư không giao nhà.