Mua căn hộ thông qua người được chủ sở hữu ủy quyền
Câu hỏi
Xin quý cơ quan vui lòng tư vấn cho tôi vụ việc sau: Tháng 01/ 2011 tôi có mua căn nhà của ông Bé, nhưng do bà Châu được ông Bé ủy quyền bán (Hợp đồng ủy quyền có công chứng). Tôi đã trả đủ tiền, đăng ký xong và đang quản lý sử dụng căn nhà. Vừa rồi ông Bé khởi kiện yêu cầu bà Châu trả tiền mua nhà, vì bà Châu mua căn nhà trên của ông Bé nhưng còn thiếu ½ số tiền, đồng thời ông Bé yêu cầu hủy bỏ hợp đồng bán nhà cho tôi. Xin hỏi: Hợp đồng mua nhà của tôi có hợp pháp và bị hủy bỏ? Quyền lợi của tôi có bị ảnh hưởng trong vụ tranh chấp trên không? Xin chân thành cảm ơn!
Trước hết phải xem xét Hợp đồng ủy quyền của ông Bé và bà Châu. Hợp đồng này có dấu hiệu của giao dịch dân sự giả tạo, tức là các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch khác. Theo thông tin bạn cung cấp thì thực tế ông Bé đã bán căn nhà cho bà Châu nhưng hai bên lại ký với nhau Hợp đồng ủy quyền thay bằng Hợp đồng mua bán nhà. Nguyên nhân có thể là để tránh phải đóng thuế thu nhập cá nhân phát sinh từ việc mua bán tài sản, nhưng ở đây chúng tôi chỉ xét đến hậu quả của việc giao dịch dân sự giả tạo. Điều 129 Bộ luật Dân sự quy định, giao dịch giả tạo vô hiệu, giao dịch bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật Dân sự. Trong trường hợp xác lập giao dịch giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch đó vô hiệu. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu được quy định tại Điều 137 Bộ luật Dân sự như sau: Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.
Như vậy, Hợp đồng ủy quyền giữa ông Bé và bà Châu có thể bị Tòa án tuyên vô hiệu và Hợp đồng mua bán nhà giữa hai người có thể được công nhận. Trong trường hợp này, ông Bé và bà Châu phải hoàn thiện thủ tục mua bán nhà để bà Châu đứng tên chủ sở hữu căn nhà và có toàn quyền theo quy định tại Điều 21 Luật Nhà ở, trong đó có quyền bán nhà cho người khác.
Về hợp đồng mua bán giữa bà Châu và bạn.
Thực tế, bạn không biết và không thể biết Hợp đồng ủy quyền giữa ông Bé và bà Châu là hợp đồng giả tạo. Hợp đồng ủy quyền này đã được cơ quan công chứng chứng nhận nên bà Châu hoàn toàn có quyền thay mặt và nhân danh ông Bé thực hiện các thủ tục theo quy định của pháp luật để bán căn nhà đó.
Bộ luật Dân sự cũng có quy định bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình tại Điều 138 như sau: “Trong trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản giao dịch là động sản không phải đăng ký quyền sở hữu đã được chuyển giao bằng một giao dịch khác cho người thứ ba ngay tình thì giao dịch với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp quy định tại Điều 257 của Bộ luật này. Trong trường hợp tài sản giao dịch là bất động sản hoặc là động sản phải đăng ký quyền sở hữu đã được chuyển giao bằng một giao dịch khác cho người thứ ba ngay tình thì giao dịch với người thứ ba bị vô hiệu, trừ trường hợp người thứ ba ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó người này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị hủy, sửa.”
Quy định tại Điều 138 Bộ luật Dân sự như nêu trên thì không nói đến trường hợp của bạn là nhận tài sản thông qua Hợp đồng mua bán. Nhưng như trên đã phân tích thì, nếu Tòa án công nhận Hợp đồng mua bán giữa ông Bé và bà Châu thì sau khi hoàn thành thủ tục đăng ký sang tên quyền sở hữu căn nhà thì bà Châu hoàn toàn có quyền bán căn nhà cho bạn. Như vậy thì quyền lợi của bạn cũng không bị ảnh hưởng.
